别紧张，我说的开光; B6 l+ U% a) V! k5 k( ~0 M
是做可行性分析
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可行性分析，就是从项目立项开始! \' g, q. i" c8 c+ z
对市场环境、项目选址、风险控制、能源方案、成本控制、投资规划、经营方案，运营成本、收益分析等作出系统的量化的数据分析和系统评判。
+ @; f# ]& p2 y T0 |/ K) t3 Z根据可行性分析的结果，决定项目的投资规模和节奏。' d8 Q' f! x( ]' H- K$ |
遗憾的是，大多数项目，这些功课都省了。1 l0 U0 g; I" e8 T8 }
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风险控制
4 C: s# ]1 ?+ Z1、建筑产权有问题的，不能做；' o! S5 U9 u8 o0 J2 @6 y/ w' t t
2、一次消防没通过的，不能做；% f/ j& |/ n) ?% J9 N- o7 m1 b
3、土地规划和建筑规划相悖的，不能做；
! E3 W( \6 o! I5 ?4、工业厂房、军产房、划拨地，不能做；
# X1 S8 g3 T1 K9 V% F) L5、停车位不满足每百平米一个车位的，不能做；
- D3 [ s) w6 j3 L- A6、消防强规不满足的，不能做；# f$ `- f! \& _4 ]4 ^) d5 _; X$ K& v
……; L# ]/ N. B- ]& J% K: u( d/ N
很多客户在投资浴场时，连个免费咨询电话都舍不得打给我问一问，/ D4 [: p- H- C" s( t7 a- @
直接一个猛子扎进去，结果建到半截才发现，这里根本不能做浴场。/ t/ [# P# |9 ^+ y/ _% R
几百万甚至过千万的投资都打了水漂。* [0 d6 d* l% t3 q: _" z
这样的例子，几乎在每个城市都有实例。! j7 D; T+ I1 u8 w8 |" C K
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可行性分析. @' [# [ o2 }$ i
1、比如在内蒙某轻度旅游城市，当地城市人口只有18万，却要投资15000m2浴场，能行吗？
# h/ V- z" q/ X# {& B4 |2 y这样的投资很常见，有的是因为公建配套，规划要求，这种情况无可厚非。
' h. J: l a" Y0 h3 W1 s另一种情况仅仅是因为，我有钱你有房，郎有情来妾有意，那就投呗。
8 f3 \( x- Z, d' U% _3 |5 S' m- F我们简单算一笔账，18万人，年人均洗浴休闲专项消费100元(同比数据，各地差异很大)" S3 h( N, f l9 M A6 y) c
市场的蛋糕只有18万*100元=1800万元*30%的=540万2 |7 s! j5 E1 v5 b" A8 W) [
对于轻度旅游(我个人定义，旅游季不超过3个月，旅游客户已经平均加权到了人均消费的100元里)
0 N3 U4 A" _; l5 Z如果投资15000m2，按2400元的综合投资成本计算，15000m2*2400=3600万投资/540万年收益=6.7年回收周期
) q4 M9 B5 L c+ s2 \这样的投资项目经济收益很差。
1 E8 f( v3 p2 t' M& V然而，在内蒙和内地很多城市，这样盲目上马的项目并不少。在排除以下几种情况外，其余的就有点得不偿失了5 B2 N, y- p! U9 Z' C6 @
1）开发商有条件拿地，政府要求配建此类公建项目；
6 G. _8 a$ ~% M! _, k1 O2）自有房产，多年荒废，为了盘活资产；! G7 B3 M6 M1 B6 A9 R; S
3）做产业规划，而非项目规划，项目不赚钱，但为土地升值可以弥补；* _/ ^3 I! S9 v" P8 K. n
4）为楼盘造势，虽然项目不赚钱，但因为有温泉配套，房子能多卖钱；
1 s9 m" @& ?6 J( U5 [. _5）资源优势，地下有温泉或某项资源不要钱；
" V& E& k' h, h$ v这几年大上特上的温泉度假项目，或者轻度假、泛旅游温泉项目，大多是基于这样或那样的原因做的投资。
, E: T3 ^8 f1 s然而，开业后自己连生活都不能自理，其结果自然苦不堪言。
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% B8 h/ {; u7 Q- e( i0 w0 n经营方案
( I- J( P! n% B( L2 C5 N l! m我一直强调做经营要学山大王
5 I' j! |* N, l& x0 z" ~! w一定要占山为王，起码在某一个行业或某一领域吃独食，不能吃独食也要做王者。4 B/ d% @ r5 B% i
遗憾的是，大多数的浴场，就是一个抄袭版的大号浴场。
0 \% G, P+ L8 x- l我考察过不少轻旅游，微度假，泛休闲的浴场 X, g& \1 S- z
完全一个模子，一个样。
" l# F4 R6 X2 O9 u- t) R我大老远的来你这里，就为了多花钱找罪受。
! ^/ R3 j* k2 _7 z3 T2 c5 `, T+ a难道我的钱是西北风刮来的
2 r% W8 _# t3 }2 ~! c没有核心竞争力的浴场，不开也罢。
0 @; d7 C& {5 o: T$ p! P现在的客户都已成精，靠糊弄可走不通。$ @& p3 J( a' R% X' X3 j
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花点钱，给你的浴场开个光6 u; A) o9 V8 H2 j
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每个项目都盈利。 u" C0 R( I/ e5 U' i
这是我们公司的solgan，标语口号' t$ k# a! q1 ?3 N% i
这既是我们设计的信仰，更是力量。# `5 {' m3 h5 x4 K& |
, |, C/ a! u d) ?6 B7 y! w正因为此，我们每年要枪毙掉近十个项目。# l, I o8 v0 q5 h! m$ n
以沈阳68号汤屋的客户为例，我今年就为他PASS掉了两个投资立项。3 J: e# V+ q5 ^, p h
为此，很多客户不理解。& Z3 K1 e' h/ d" S4 Z9 n
你说你张培哲，上门考察就要5000元，做分析要10000元起步
( ?2 x1 o. E. ^. P3 ^最终项目却做不成。凭啥
* _- ~+ m: u# y& K3 v3 r我解释给他们听，我说我去医院看医生，做了各种体检，体检完了，医生说你没病，不用开药了。
9 K2 [- S6 F9 t7 F难道这体检费要退掉吗。4 ^; I- y, k: O2 @( V/ s
; E4 ^. X3 Q+ C4 A" N我的客户说的更直接。
# t8 O! ?0 C4 m1 Y. ~张哥3 u$ K7 L" L9 ` I+ o6 t
花这点钱，即便项目做不成，也值得。3 @9 Z/ E2 a) {1 a$ N, \
就当给我的浴场，开了个光~
6 e1 t2 ~3 R% W @" e亲，您的浴场要开光吗？8 _& z8 ^: K& v- Q
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