你的浴场，有没有开过光？

别紧张，我说的开光
是做可行性分析

+ Y& c( N: v/ W- f2 _6 B, F# I可行性分析，就是从项目立项开始
1 T8 a% m* \; @" Q6 P对市场环境、项目选址、风险控制、能源方案、成本控制、投资规划、经营方案，运营成本、收益分析等作出系统的量化的数据分析和系统评判。
! e$ ^" k7 A& W: V根据可行性分析的结果，决定项目的投资规模和节奏。
遗憾的是，大多数项目，这些功课都省了。
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; N' M" }: [6 q8 c风险控制
* r  h* `" e5 c$ d, {8 F1、建筑产权有问题的，不能做；
7 a2 [; n' I( M$ `# R2、一次消防没通过的，不能做；
* i, m! d* b. \# t9 E3、土地规划和建筑规划相悖的，不能做；
$ f& O0 V( ^) r" Z& i  w4、工业厂房、军产房、划拨地，不能做；
" }+ {/ G( B/ R; M" ?8 s" c5、停车位不满足每百平米一个车位的，不能做；
6、消防强规不满足的，不能做；
% p( ^* ?( y4 I7 S……
- B/ u) ^8 q7 D; E4 W" R( @很多客户在投资浴场时，连个免费咨询电话都舍不得打给我问一问，
0 }% k+ _4 j( x8 @; W' k2 j直接一个猛子扎进去，结果建到半截才发现，这里根本不能做浴场。
几百万甚至过千万的投资都打了水漂。
这样的例子，几乎在每个城市都有实例。
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- J" v) O; |' |贰
+ H1 n1 S4 W+ x2 @/ r7 k可行性分析
1、比如在内蒙某轻度旅游城市，当地城市人口只有18万，却要投资15000m2浴场，能行吗？
这样的投资很常见，有的是因为公建配套，规划要求，这种情况无可厚非。
另一种情况仅仅是因为，我有钱你有房，郎有情来妾有意，那就投呗。
我们简单算一笔账，18万人，年人均洗浴休闲专项消费100元(同比数据，各地差异很大)
市场的蛋糕只有18万*100元=1800万元*30%的=540万
对于轻度旅游(我个人定义，旅游季不超过3个月，旅游客户已经平均加权到了人均消费的100元里)
如果投资15000m2，按2400元的综合投资成本计算，15000m2*2400=3600万投资/540万年收益=6.7年回收周期
: ?3 u; K( P* s; t- @$ d" z这样的投资项目经济收益很差。
然而，在内蒙和内地很多城市，这样盲目上马的项目并不少。在排除以下几种情况外，其余的就有点得不偿失了
* l2 d2 c- k% n1）开发商有条件拿地，政府要求配建此类公建项目；
2）自有房产，多年荒废，为了盘活资产；
3）做产业规划，而非项目规划，项目不赚钱，但为土地升值可以弥补；
& h, u, U" n- s! s1 Y) O4）为楼盘造势，虽然项目不赚钱，但因为有温泉配套，房子能多卖钱；
  n. H" B! |: e8 T5）资源优势，地下有温泉或某项资源不要钱；
这几年大上特上的温泉度假项目，或者轻度假、泛旅游温泉项目，大多是基于这样或那样的原因做的投资。
; ^5 _4 E. N2 O然而，开业后自己连生活都不能自理，其结果自然苦不堪言。
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叁
/ D+ h' t2 ~( s4 {3 T% R, `& i经营方案
4 H" l- Y8 @. r7 s7 m7 s, E我一直强调做经营要学山大王
  j0 h, Q7 ?5 x5 E. T% W' ^一定要占山为王，起码在某一个行业或某一领域吃独食，不能吃独食也要做王者。
遗憾的是，大多数的浴场，就是一个抄袭版的大号浴场。
, l2 _2 n* J/ N9 y我考察过不少轻旅游，微度假，泛休闲的浴场
! x4 y! Y/ u) w# J3 h完全一个模子，一个样。
我大老远的来你这里，就为了多花钱找罪受。
1 t& f1 c, o+ K1 o! e) i难道我的钱是西北风刮来的
( y/ v$ c1 c: ]' P0 d0 p没有核心竞争力的浴场，不开也罢。
现在的客户都已成精，靠糊弄可走不通。
0 [- Z& b; W( t( E: J; c5 Q- d& ?; m
& j& N, Z' {# m肆
( C7 q. ^$ P3 i9 ]3 d5 V4 c/ ]; z花点钱，给你的浴场开个光

每个项目都盈利。
这是我们公司的solgan，标语口号
这既是我们设计的信仰，更是力量。

正因为此，我们每年要枪毙掉近十个项目。
以沈阳68号汤屋的客户为例，我今年就为他PASS掉了两个投资立项。
为此，很多客户不理解。
" ^& Q" t% {1 ~  N0 l9 T. b你说你张培哲，上门考察就要5000元，做分析要10000元起步
1 v* N# n2 E5 Q7 g8 j4 r6 h最终项目却做不成。凭啥
我解释给他们听，我说我去医院看医生，做了各种体检，体检完了，医生说你没病，不用开药了。
难道这体检费要退掉吗。
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我的客户说的更直接。
) R6 q* e9 A7 \* r% ~# B/ J8 W张哥
: D1 v% N+ H& Z9 {5 ^- j花这点钱，即便项目做不成，也值得。
就当给我的浴场，开了个光~
4 x: z2 Z! V  j9 U! m亲，您的浴场要开光吗？