别紧张，我说的开光4 ]% x7 C S G7 I6 J& i% m
是做可行性分析1 d5 f" V; I6 I* f
& C- w0 B+ ~% k" \* s8 A7 ]可行性分析，就是从项目立项开始# ^/ J" V' k3 B9 C3 C( O, U
对市场环境、项目选址、风险控制、能源方案、成本控制、投资规划、经营方案，运营成本、收益分析等作出系统的量化的数据分析和系统评判。
8 L! Z6 i' z4 v4 w' s% E根据可行性分析的结果，决定项目的投资规模和节奏。
9 ?) {6 Q. } d( D( J6 I遗憾的是，大多数项目，这些功课都省了。7 P Y. G5 O; q$ W9 W7 C2 F5 d) _# ]
4 W! i) d6 Y! c' t. r, d壹9 I5 C8 l! P( @0 p+ G3 y$ {; \) H7 t
风险控制1 Y& [( p: [: o; r
1、建筑产权有问题的，不能做；/ Q( i2 [4 B& [- ]( l" l
2、一次消防没通过的，不能做；1 F! m3 D2 ^6 B6 a
3、土地规划和建筑规划相悖的，不能做；( i! r( ^! S7 ]7 g
4、工业厂房、军产房、划拨地，不能做；) E a5 _5 Z, I6 B% i. R+ Q
5、停车位不满足每百平米一个车位的，不能做；) e' d3 r3 e( |+ z [9 ]" p, \$ W) X4 N
6、消防强规不满足的，不能做；9 m5 f# D9 d2 B
……
% x a `& `3 m6 P很多客户在投资浴场时，连个免费咨询电话都舍不得打给我问一问，
, v% x! {' d4 A# A8 }/ [直接一个猛子扎进去，结果建到半截才发现，这里根本不能做浴场。5 ~0 X! ]1 H) ]/ u" Q/ J" `
几百万甚至过千万的投资都打了水漂。. J6 Q5 {$ v$ o& L; f: @
这样的例子，几乎在每个城市都有实例。
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可行性分析
5 q" w6 _3 g! |1 n: R' I# Y1、比如在内蒙某轻度旅游城市，当地城市人口只有18万，却要投资15000m2浴场，能行吗？! ^/ T# ~$ L; r4 r, o0 |4 ]# V) w2 ~- F
这样的投资很常见，有的是因为公建配套，规划要求，这种情况无可厚非。. u+ G' r8 W. t- b& K
另一种情况仅仅是因为，我有钱你有房，郎有情来妾有意，那就投呗。
' X2 b) d6 L* I& j$ ~我们简单算一笔账，18万人，年人均洗浴休闲专项消费100元(同比数据，各地差异很大)6 @. }2 ]4 j. `
市场的蛋糕只有18万*100元=1800万元*30%的=540万
) n5 }& T$ D! p* {对于轻度旅游(我个人定义，旅游季不超过3个月，旅游客户已经平均加权到了人均消费的100元里)
1 @, P) r0 Y4 t/ S& E; {( K4 }如果投资15000m2，按2400元的综合投资成本计算，15000m2*2400=3600万投资/540万年收益=6.7年回收周期
9 f: S6 ]( T0 o _6 ?/ J! s这样的投资项目经济收益很差。0 \7 o* b8 i$ U* X$ J5 z
然而，在内蒙和内地很多城市，这样盲目上马的项目并不少。在排除以下几种情况外，其余的就有点得不偿失了3 R% w. x0 a5 J
1）开发商有条件拿地，政府要求配建此类公建项目；+ M2 L8 d& J' b9 v5 y7 {0 Z
2）自有房产，多年荒废，为了盘活资产；4 E; r; D0 p# Y0 ?8 n b
3）做产业规划，而非项目规划，项目不赚钱，但为土地升值可以弥补；% \. t0 W9 B4 b1 B# k
4）为楼盘造势，虽然项目不赚钱，但因为有温泉配套，房子能多卖钱；
* l4 ~; G5 B- U7 s/ V4 m9 }$ J; g5）资源优势，地下有温泉或某项资源不要钱；
, |3 H5 d. W7 H2 h. c这几年大上特上的温泉度假项目，或者轻度假、泛旅游温泉项目，大多是基于这样或那样的原因做的投资。* h8 c4 g9 M7 \3 k5 F! o
然而，开业后自己连生活都不能自理，其结果自然苦不堪言。
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叁
7 V7 s Z0 k7 L1 i% z经营方案' _" r" y: d0 z c4 Q3 z/ `
我一直强调做经营要学山大王4 p4 j7 o, E( e) B5 }3 T; A' I; y8 I
一定要占山为王，起码在某一个行业或某一领域吃独食，不能吃独食也要做王者。! C3 M, K* ~. N0 N
遗憾的是，大多数的浴场，就是一个抄袭版的大号浴场。7 s0 H: z6 n$ [+ `3 _3 O# t4 e; g* l$ q
我考察过不少轻旅游，微度假，泛休闲的浴场
2 i( J) U( S/ i6 e完全一个模子，一个样。3 Q4 r |% ]' E" ~6 r- ~2 u
我大老远的来你这里，就为了多花钱找罪受。6 p; c* w9 `/ e
难道我的钱是西北风刮来的% C# H) J+ b& ^7 U
没有核心竞争力的浴场，不开也罢。
+ Z& d! ]% |$ W# i现在的客户都已成精，靠糊弄可走不通。
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( ^8 P+ I% E+ c# R$ h M! ]花点钱，给你的浴场开个光, \' z) g3 D% w
/ O6 d* p8 a& ^5 I* o r1 t, ^) \每个项目都盈利。
2 A2 i; H' R3 b这是我们公司的solgan，标语口号
7 v# Q$ t4 Q1 d$ o+ r" c这既是我们设计的信仰，更是力量。* i. |" N& o- s- C+ N, j3 u4 _
8 o% ]+ c1 l- M! Q正因为此，我们每年要枪毙掉近十个项目。. f4 F2 a3 b) P! J
以沈阳68号汤屋的客户为例，我今年就为他PASS掉了两个投资立项。
& S+ s( k% x2 M为此，很多客户不理解。8 F( ~) z; x) X0 e8 g
你说你张培哲，上门考察就要5000元，做分析要10000元起步+ C7 V, s$ u8 G: G, U
最终项目却做不成。凭啥6 h1 P- R. x$ a
我解释给他们听，我说我去医院看医生，做了各种体检，体检完了，医生说你没病，不用开药了。
$ P8 }2 d3 C6 S' m$ O难道这体检费要退掉吗。
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我的客户说的更直接。% `2 ^$ h7 V; _6 P$ i
张哥
& O' w- A5 v* _& w1 V% B花这点钱，即便项目做不成，也值得。
. Y; d; O1 x) M! o就当给我的浴场，开了个光~
/ |. \+ w7 l. K% Q. B亲，您的浴场要开光吗？! Y! x. f$ ]) y }
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