你的浴场，有没有开过光？

别紧张，我说的开光
是做可行性分析

9 C: @' i% Q5 L7 e6 ~; @可行性分析，就是从项目立项开始
对市场环境、项目选址、风险控制、能源方案、成本控制、投资规划、经营方案，运营成本、收益分析等作出系统的量化的数据分析和系统评判。
) [. E9 Z+ U6 O6 G根据可行性分析的结果，决定项目的投资规模和节奏。
遗憾的是，大多数项目，这些功课都省了。

壹
" [8 g% J: w9 B* a6 x7 o' S风险控制
- ]3 W2 s/ g5 [+ o' \+ J2 P1、建筑产权有问题的，不能做；
2、一次消防没通过的，不能做；
3、土地规划和建筑规划相悖的，不能做；
! x4 x0 V" y  p% Q7 s3 ]) [4、工业厂房、军产房、划拨地，不能做；
( f( i" L4 }3 K3 ?& U5、停车位不满足每百平米一个车位的，不能做；
: I* t+ F4 e) E: k2 g1 ^9 s6、消防强规不满足的，不能做；
……
, m# s, K- c+ {9 Z9 }( |; }) K/ @# g很多客户在投资浴场时，连个免费咨询电话都舍不得打给我问一问，
5 w- {6 h$ W; b直接一个猛子扎进去，结果建到半截才发现，这里根本不能做浴场。
几百万甚至过千万的投资都打了水漂。
这样的例子，几乎在每个城市都有实例。
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, }6 D% H- Y3 h6 B3 E可行性分析
1、比如在内蒙某轻度旅游城市，当地城市人口只有18万，却要投资15000m2浴场，能行吗？
& w6 \. v9 d9 A7 r这样的投资很常见，有的是因为公建配套，规划要求，这种情况无可厚非。
$ x7 f% u' z, x1 q另一种情况仅仅是因为，我有钱你有房，郎有情来妾有意，那就投呗。
我们简单算一笔账，18万人，年人均洗浴休闲专项消费100元(同比数据，各地差异很大)
6 l* P4 i2 t) f5 g8 ~! A' x4 V市场的蛋糕只有18万*100元=1800万元*30%的=540万
对于轻度旅游(我个人定义，旅游季不超过3个月，旅游客户已经平均加权到了人均消费的100元里)
$ l/ c9 I3 \; |$ ?8 D如果投资15000m2，按2400元的综合投资成本计算，15000m2*2400=3600万投资/540万年收益=6.7年回收周期
! z8 ~( {! S/ G这样的投资项目经济收益很差。
, `, ^  I) b8 k& U  w" T然而，在内蒙和内地很多城市，这样盲目上马的项目并不少。在排除以下几种情况外，其余的就有点得不偿失了
1）开发商有条件拿地，政府要求配建此类公建项目；
2）自有房产，多年荒废，为了盘活资产；
( `) p, `) I, p% P" L# w3）做产业规划，而非项目规划，项目不赚钱，但为土地升值可以弥补；
  M9 e* b3 A* X1 J, X9 L( j4）为楼盘造势，虽然项目不赚钱，但因为有温泉配套，房子能多卖钱；
5）资源优势，地下有温泉或某项资源不要钱；
这几年大上特上的温泉度假项目，或者轻度假、泛旅游温泉项目，大多是基于这样或那样的原因做的投资。
然而，开业后自己连生活都不能自理，其结果自然苦不堪言。

叁
经营方案
7 S8 Y. s8 Z9 b3 t$ P我一直强调做经营要学山大王
0 C/ E# Y0 T. l' |3 b( U  ~6 j一定要占山为王，起码在某一个行业或某一领域吃独食，不能吃独食也要做王者。
遗憾的是，大多数的浴场，就是一个抄袭版的大号浴场。
1 G# y2 ]7 a; ^5 H' u我考察过不少轻旅游，微度假，泛休闲的浴场
0 ]7 b1 z/ t8 }" w% b! L9 b& U完全一个模子，一个样。
我大老远的来你这里，就为了多花钱找罪受。
( F! `, M& R+ I+ M9 J难道我的钱是西北风刮来的
没有核心竞争力的浴场，不开也罢。
+ |5 k, u/ p; W$ G0 y7 T" ~现在的客户都已成精，靠糊弄可走不通。
. M. e8 T' E$ k
肆
" N! |' `  s+ a花点钱，给你的浴场开个光

3 p0 ^) \  L. ]$ j  w  H每个项目都盈利。
这是我们公司的solgan，标语口号
这既是我们设计的信仰，更是力量。
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正因为此，我们每年要枪毙掉近十个项目。
以沈阳68号汤屋的客户为例，我今年就为他PASS掉了两个投资立项。
为此，很多客户不理解。
, `$ {; k5 Z4 e8 ?4 X8 @/ b你说你张培哲，上门考察就要5000元，做分析要10000元起步
最终项目却做不成。凭啥
9 N& `, D9 N" b0 e- T我解释给他们听，我说我去医院看医生，做了各种体检，体检完了，医生说你没病，不用开药了。
难道这体检费要退掉吗。

2 n- k6 X# |0 f我的客户说的更直接。
) ]1 N6 B# d& p# u$ O% K张哥
花这点钱，即便项目做不成，也值得。
就当给我的浴场，开了个光~
5 U- }8 x0 z9 x8 J8 j亲，您的浴场要开光吗？