别紧张，我说的开光) L9 }5 L% ]7 p! S- T
是做可行性分析, I. f" ^% L3 z, ]% w$ v% F
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可行性分析，就是从项目立项开始
, ]; O. U: C1 B对市场环境、项目选址、风险控制、能源方案、成本控制、投资规划、经营方案，运营成本、收益分析等作出系统的量化的数据分析和系统评判。
) I! B/ } }9 ?根据可行性分析的结果，决定项目的投资规模和节奏。5 k/ }% r; U! Z, o
遗憾的是，大多数项目，这些功课都省了。$ Y# ^4 F/ C2 }) O
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壹
1 n" J+ s/ r5 Y g0 I8 U+ P/ k风险控制) ~, A2 E) g) D1 H$ Q$ G1 t- }
1、建筑产权有问题的，不能做；. e1 f' ?: k# |
2、一次消防没通过的，不能做；: o, J6 I: a* U' N0 Z
3、土地规划和建筑规划相悖的，不能做；
9 d$ w& S% P& s$ U% d4、工业厂房、军产房、划拨地，不能做；; v8 Y. f* |" i C2 \
5、停车位不满足每百平米一个车位的，不能做；/ f& v& H) A- i" T5 ~* Y8 s' ]% S
6、消防强规不满足的，不能做；
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( ?2 Z0 |& U$ {1 z* I* H' X很多客户在投资浴场时，连个免费咨询电话都舍不得打给我问一问，
5 q9 M4 G! f! B. {! }: J, r直接一个猛子扎进去，结果建到半截才发现，这里根本不能做浴场。: U: @; N. D5 J+ L; S$ p
几百万甚至过千万的投资都打了水漂。
^6 ?" u/ v9 t5 Y9 p4 u这样的例子，几乎在每个城市都有实例。
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% S+ j4 W3 ?+ ~* C可行性分析& _7 P9 {2 ]' q, B9 ?
1、比如在内蒙某轻度旅游城市，当地城市人口只有18万，却要投资15000m2浴场，能行吗？4 C3 }- ], z$ }% Y) [' |9 S/ \
这样的投资很常见，有的是因为公建配套，规划要求，这种情况无可厚非。' q, E$ C. l$ G- M: {8 P
另一种情况仅仅是因为，我有钱你有房，郎有情来妾有意，那就投呗。* R& i8 B: _4 V0 t. E+ Y6 A i9 U
我们简单算一笔账，18万人，年人均洗浴休闲专项消费100元(同比数据，各地差异很大)
4 e2 @7 m$ D" K- u( {市场的蛋糕只有18万*100元=1800万元*30%的=540万3 |+ [ x/ C8 m$ a9 H! x3 q
对于轻度旅游(我个人定义，旅游季不超过3个月，旅游客户已经平均加权到了人均消费的100元里)
+ `- m0 R; R7 N; Y4 ]2 Q( x0 d如果投资15000m2，按2400元的综合投资成本计算，15000m2*2400=3600万投资/540万年收益=6.7年回收周期 h' n" e2 P0 B
这样的投资项目经济收益很差。" C( D2 r4 J/ c9 l- H7 M( j
然而，在内蒙和内地很多城市，这样盲目上马的项目并不少。在排除以下几种情况外，其余的就有点得不偿失了
, K$ h" r9 k/ j! V# \4 t/ C1）开发商有条件拿地，政府要求配建此类公建项目；
( \& U+ E; @$ W4 Y8 }; c. q2）自有房产，多年荒废，为了盘活资产；
! i, s5 L) C I# `3）做产业规划，而非项目规划，项目不赚钱，但为土地升值可以弥补；* ^; C/ I& K( n; d! }: R
4）为楼盘造势，虽然项目不赚钱，但因为有温泉配套，房子能多卖钱；
* m" z+ Y- n8 A# ^, D5）资源优势，地下有温泉或某项资源不要钱；! P2 ~6 E* X% i% V( S
这几年大上特上的温泉度假项目，或者轻度假、泛旅游温泉项目，大多是基于这样或那样的原因做的投资。6 }- D) K: Z+ Z4 J9 q
然而，开业后自己连生活都不能自理，其结果自然苦不堪言。: j- }; {7 V" k' U$ F: X- @
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0 z2 Y: k2 ?. ~经营方案3 N3 F' A4 ~: B7 p
我一直强调做经营要学山大王' z; v( h6 K4 L9 |, x
一定要占山为王，起码在某一个行业或某一领域吃独食，不能吃独食也要做王者。0 r( |) |- ^; T
遗憾的是，大多数的浴场，就是一个抄袭版的大号浴场。7 |& n5 n2 G [2 `4 o/ ?8 \
我考察过不少轻旅游，微度假，泛休闲的浴场
% n8 F! w9 G6 E& V5 ~5 N9 P完全一个模子，一个样。. C8 t, n9 c& \6 h: ?& d
我大老远的来你这里，就为了多花钱找罪受。
' X& t w& A0 A5 G) x8 E1 W9 G难道我的钱是西北风刮来的/ T' Q7 Q8 n" F7 h8 R
没有核心竞争力的浴场，不开也罢。( p0 Z& X) f$ i% I. _
现在的客户都已成精，靠糊弄可走不通。5 O9 A' }7 _# K5 E
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肆# e7 ~# H6 r/ e8 Q; s/ e* B
花点钱，给你的浴场开个光; V) R7 T& \) Y, C) r3 ]: K
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每个项目都盈利。! a8 x* j O; j, G4 M
这是我们公司的solgan，标语口号
; C' f" v/ U- _- |" _( J这既是我们设计的信仰，更是力量。5 e; f! x& v1 a; e
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正因为此，我们每年要枪毙掉近十个项目。
% m+ E9 A, ]3 m5 ^' @! y9 ~2 M以沈阳68号汤屋的客户为例，我今年就为他PASS掉了两个投资立项。; c. \, O: @0 ]1 y2 K5 ^
为此，很多客户不理解。5 c! r: \% n* |" B; W3 K! z
你说你张培哲，上门考察就要5000元，做分析要10000元起步% t) j F3 e' f# Y8 a
最终项目却做不成。凭啥# W8 Q$ ?" N& j, c+ W# P" _- y) y% i
我解释给他们听，我说我去医院看医生，做了各种体检，体检完了，医生说你没病，不用开药了。% y1 S- n1 P; V Y7 m5 z
难道这体检费要退掉吗。
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我的客户说的更直接。
5 v- S) N; k, N/ V8 U$ Q, T: T( E张哥9 g: v0 t$ p* F& p; ]; H: R* v( F
花这点钱，即便项目做不成，也值得。* U, |# @/ K7 I- Y
就当给我的浴场，开了个光~
: i% a" S- T0 h. [亲，您的浴场要开光吗？
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