2020，洗浴还能不能(投资)？

【培哲顾问设计】
( f* E' b. c/ g1 t) q% t# }1、前几年开洗浴靠运气，这两年要凭实力；
2、洗浴已经迎来低收益时代，要么靠文化运营搞对冲，要么凭服务升级玩平衡，要么借产品开发往前冲；
3、文化运营商、生活服务商、开心梦工场，已经成为洗浴的新经营理念和新主流；
; c% f# |1 Q( V+ z* z4 s4、按摩、汗蒸、汤泉是前几年洗浴的靓点，现在已经变更为新鲜、赚钱、好玩；
5、客户关系才是洗浴的核心竞争力，大店小店、豪华简朴靠不住，你能俘获客户的心，就无惧竞争；
6、洗浴竞争，表面上是环境，骨子里是运营；
7、从来没有什么生意，可以一劳永逸；
8、最厉害的风水，是客户的口碑；
% m# y" O8 t& x1 w3 w! x, h9、行业竞争的本质，是客户不断提高的消费需求和越来越难满足的诉求；
5 j  r4 L4 k- G6 f4 m7 p2 ?  ~3 Q8 r10、未来的洗浴运营和管理，不得不面临更多的被升级；
. z0 v4 B- }9 T……更多请关注微信公众号，培哲
0 b  O; i* w5 Q, f3 ]+ L9 ?$ A写了一篇《2020，洗浴还行不行》很多人问我
还能不能投呀，我无法一一解答，整体回复吧。
今天，我们从一个城市的宏观数据、行业模型、消费潜力，服务落地说起
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壹 | 宏观数据
/ ?3 c" `! s. b' O2 m: i用历史的眼光看行业的兴衰，用全局的眼光看项目的成败。
0 d2 {' Y: q: ^/ }; J% V$ Q一个项目的成功，短期看装修，中期看服务，长期看人口。
1、人口数据
" }* X$ A1 W% g! `8 g这里的人口不是城市人口，而是项目的辐射人口。我有个简单的模型。
1 |5 w! }! b) @6 |9 _项目的辐射半径为项目规模/1000m2，比如6000m2项目的辐射半径为6000/1000+1=7
, Z: y( ^7 |7 R' N项目的辐射范围为3.14*7*7=153m2，乘以人口密度(百度热力图可借鉴)
2、消费数据
2014年，沈阳市的人均洗浴及相关消费平均242元/人/年，如果没有这个数据，可用当地的人均GDP乘以2-3%。
比如苏州昆山市的人均GDP为23万，那么人均洗浴休闲类消费可暂时按23*2-3%=460-690元
) J2 O% p8 x* v& V' A3、行业规模
当地平均消费总面积不高于0.1m2/人的，都是未开发市场。
比如某城市100万人口，所有洗浴及洗浴主题酒店面积之和为80000m2
- l, c. l4 u( L) h0 @3 n3 H; d# X那当地的行业规模为0.08m2/人
4 b* s3 W, r0 F1 W. ~: c4、经济数据
借助本条的1，6000m2的店如果在周边7公里内没有其他店，消费总蛋糕有多大呢
3 i9 P* Y% E( P6 X, a$ q3.14*7*7*1200人/km2*500元人均消费=9231万，
2 ~: T) D! Q! c' [/ G也就是说，该项目的市场蛋糕有9231万。
4 H/ R& w- C- E& K这是市场天花板，当然项目做得好，辐射范围会更广。我们只是做定性分析，不是做定量分析。
只是分析项目能不能做。

8 @. A* e( Z" h" k' C" _. I: ?贰 | 产业结构
真正的商机，来自于供需关系。
一个城市的洗浴产业结构，大抵有五种模型
" p& \+ X( }4 G1、单边
  X' u9 g* O" j( q6 o9 F9 ?! y, u今年沈阳的洗浴店倒闭的、转让的、破产的不少，又让我看到了当年长春的洗浴行业发展死结。
一家店火了，一窝蜂，一个样，一起死。
分析一个城市的产业结构，不仅仅要看有多少家店，最主要的是看相同经营定位的有多少家。
大多数城市的洗浴产业结构就是单边。
就好比一个美食城，都在卖面条。卖包子的、卖混沌的、卖米线的，有没有。真的没有。
# D6 ~3 m# O& D3 z' a! s这种产业结构就叫做单边产业结构。
2、多元
与第一条相对应的，就是多元产业结构。
2 }- L0 S# [4 e( c就好比一个美食城，有卖快餐的，有卖火锅的，有卖陕西面的，等等。
这才是相对健康的城市行业产业结构。
这几年我的足迹遍及大路除西藏以外的所有省份，发现一些城市的洗浴行业之所以能健康发展就是因为这个产业结构。
相互竞争，错位经营。
3、分散
以前曾在房地产行业打工，听几位国外城市规划大师，做城市规划的解读。
& a5 s% B/ P: i: ?, e对二级商业中心的规划的失败总结，虽然也有二级商业中心的概念，
3 X% z9 R4 f7 K' _1 x商业生态圈的一是，但项目分散，东一榔头西一棒槌。很失败。
真正的二级商业中心应该是有机的、焦点的。
" M5 s, S( q  |: w. C$ J( l用在我们的洗浴规划上，很多人做的都像堆积木，一个个拼凑。
最终造成平面规划失败，硬伤很多。
7 N9 j: _% U' Q4、焦点
以上海松江为例，这几年松江的洗浴产业结构经历了残酷的洗礼。
说白了，就是扎堆。再加上产品定位相近。
- @, ^) ~- T0 I只能是恶性竞争。
$ R5 G# a2 n1 C4 x1 Q5、生态
真正良性的产业结构，就好比夜市的小吃摊。
% i: @: C$ x; V" n( x你烤羊肉串，你卖啤酒，你做炒面，你中有我，我中有你，互相依存。共赢共生。
3 |* x6 m; d1 a4 h! w0 s% ^
叁 | 消费结构
# {, O- W# h/ ?* I9 M1、葫芦型消费结构
一些经济学者在解读中国中产阶层分配陷阱的时候提出葫芦型分配格局。
用在我们这个行业，以及项目的定位上，很适用。
什么是葫芦型消费结构呢。以数据说明
! R" P' |1 b: _# w. }1 {# i* z1）人均消费100元以下(只消费纯门票，100元只是举例)的客户占比70%；
2）人均消费100-200元(有二次消费，100元只是举例)的客户占比12%；
3）人均消费200元以上(按摩消费为主，100元只是举例)的客户占比18%；
这个数据像不像一个葫芦。
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2 h3 i0 n/ L  |8 V2、哑铃型消费结构
这是一个什么样的消费数据模型呢，
1）人均消费100元以下的占比40%
* u  I$ U2 X9 K& ]* v6 d) W" n# y2）人均消费100-200元的占比20%
3）人均消费大于200元的占比40%

, q* G9 L# G( W7 x. B" ]- g3、纺锤型消费结构
7 A6 a5 _5 C/ A$ ?4 ~# m, E这是什么样的消费数据模型呢
1）人均消费100元以下的占比20%
2）人均消费100-200元的占比60%
) J( p1 U9 U# X( y& h- w0 q3）人均消费100-200元的占比20%
以上数据分析有什么用，用途就在于分析当地城市同行的消费结构。从中找出商机。
具体就不说了，不然我也没饭吃了。
( {1 X* r4 R; d  M" j+ p肆 | 服务规划
. l' i! P0 s% M# @  E5 n儿美餐饮养、乐娱泡休商
这是我主张的产品架构和服务规划。
1）儿。儿童。
; v* Y$ o+ J6 _; D% s( a# m儿童项目做好了，最能赚钱。
2）美。美丽。
女人的美丽生意，服装、面膜等等潜力无限。
3）餐。餐饮。
( X) M  X" W& K) y这点自不必说了，
4）饮。软饮
自制软饮，某店一天曾卖米乳12000多元。
5）养。养生。
8 e' V5 n6 h$ L+ ^1 H/ Z养生，按摩，保健，传统项目。

6）乐。娱乐。
" @: l8 N+ S8 S- B0 L( q! j娱乐项目带动二次消费。
7）娱。互动。
互动项目，尤其是男女互动、参与活动非常受欢迎。
" {  V6 |8 s8 X, o8）泡。温泉。
这个自不必说，日式汤泉魅力不减。
9 _& ?# F1 a# J8 M( B9）休。休闲。
& N  q9 t8 S1 o$ X- |. ^4 n/ q哪怕拿着手机发呆，也是一种生活方式。
10）商。商务。
商务交际。处处是生意。
5 Q( a0 j% X( u说起来简单，应用起来，就需要真功夫了。
伍 | 文化运营
( k, X* O/ k2 q# M! f3 g  R6 d9 i唐朝生活馆的运营发现，客户文化的兴趣，远远超过汤泉本身。
2 @* {- `7 X2 e8 u一个小小的唐朝不倒翁就能让客户趋之若鹜。
2 m- ]' }5 `6 V* T6 ?. Z我为唐朝生活馆设计了12时辰的不同仪式和活动。每个时辰都内容满满。
0 N5 b) k9 M! V" Y+ i. ?. {我要让唐朝生活馆，有故事，有内容，有仪式，有互动。
0 p" R$ h( F9 ]# L- C7 U1 p& }% g这样也只有这样，才能让客户觉得新鲜，新鲜了才能赚钱，才会体验好。
更多内容，就不在此赘述了。
有兴趣可以电话联系
159.21.654321

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. c1 B; w' X* g柒 | 更多就不写了