壹 | 问计) b0 k% @( |% O+ k. a
今年有四五个20000平以上的项目咨询，建筑形式都是裙楼+塔楼
5 a3 e+ c' D7 ~3 j9 [投资者的业态规划也都整齐划一: o+ }8 {0 M* j, b+ Q1 @+ s
洗浴+喜宴+酒店- `; K- s6 o# m+ D; v7 q. \9 R
深入剖析项目的经营规划，投资理念，发现很多问题，
$ M- P5 }0 q1 Z$ ]4 f# i不吐不快
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' a- w; G' L& |贰 | 规划
& Y `8 \ N# V我没有贬低任何人的意思，和气生财吗
! S/ g9 G8 Y% y: l, g" r但是有些项目的规划的确是流水线产品
7 m* A0 q C) K' e9 ]6 f也又可能是投资方没给足设计费，或者直接找个设计师接私单。0 V9 B' o8 c1 P2 ^. ]5 x
说白了，钱给的憋屈，活儿就难出彩。
3 c; I4 a Y! b; E; S1 X P! i. i我对比了这几个项目，几乎一个模子出来的。/ K5 w" O( x# i$ m) Z( x9 z
有些建院甚至做好了专业项目设计，外行看热闹，内行看门道$ ]- ?/ B9 G, o. a' r4 \
看上去规划蛮热闹的，可你真的仔细分析这规划，就会吓一跳。
% Y0 s' h+ |+ D" D这不是糟蹋项目吗，这样做项目就毁了。
. S8 l7 Z" K2 E+ b4 \7 `再比如上述项目，柱间距12米，按梁高度为柱间距的1/8~1/14常规计，柱子为1500~850高。
- p2 j7 _' i3 a1 P+ ~; G: v& T' k% r这房间就废了。" R8 U' |8 F8 o+ C% m* X5 ~
另外每间房的平均用地面积为55m2，赶得上五星级酒店了。
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, C% k7 N5 v. k8 o, y* T" w叁 | 风控
$ z& k; M# V$ v! K很多投资人不做项目的风控，风险控股不做，可行性报告更懒得做，再加上自己本身就外行。, }8 s( k0 a) t' T
对项目的经营规划要么道听途说，要么照猫画虎。: q7 K( @4 b q& e8 `, N& @
以上面所说的洗浴+喜宴+酒店为例，就是照猫画虎。
7 E h& ^ _, ?9 E7 n这样的经营业态，做起来省心，遇到个不操心的设计公司，更是你怎么说我怎么做。- F6 I) _9 m* u# J
嘁哩喀喳，施工完了，一开业就傻眼了，我辛辛苦苦投资这么多，怎么不赚钱呢。4 d3 n. K: y$ W5 b9 `# S6 O2 k
6 T' s% E5 }6 h8 ^# w: e肆 | 可行性
4 g" M! t, q+ m' ?. D* x; r如下图所示，这是塔楼的酒店规划，大多如此。
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6 A% {$ L a, g' u5 Q: {& L我们简单做一下经济可行性分析1 B% }7 K, t G3 U* R q* T
1、每层面积880m2，共15间房，其中1间为套间，我们按16间计收入。
# K' {. p9 Z" n W1 `2、每间房的平均面积为880/16=55m2
$ u/ c. \6 ?, ?" ~. F/ ^- B3、项目日租金1.4元/m2，每间房的日租金成本为55*1.4=77元% G1 d0 r. m7 _& {
4、每间房平均投资12万(汉庭水平，亚朵大概16-18万每间，如家也得10-12万，尚客优差不多10万多): x3 z4 h7 c" k+ a6 p
财务成本为年利息6%，12万*6%/12个月=600元/月/30天=20元，每间房每天的财务成本20元。7 U, T3 z5 A6 b- ~7 }
5、人力综合成本，按每位员工综合能效12间房计，3600元/综合月工资不算高，3600元/30天/12间=10元/间/天0 M+ i5 J. b' g4 M' q2 j- d
6、能耗，没有统一标准，水，电，暖通等综合成本按6元/间/天计
) {; Z/ E( w2 Q6 W: Q- l: X7、日耗品，毛巾、浴巾、地巾、面巾、纸巾、洗发膏、肥皂、牙具、纸巾、矿泉水、床上用品洗涤，每间房按10元/天计, B3 A1 v9 o% A+ z; t
8、OTA营销成本，每间房按10元/天计，每间房20元，按一半为OTA来源
2 J- Z) E" b$ B' m, M+ W% Q7 P& \ s以上只是简单的概算，没有做深入调研，只为了说明可行性。7 L# Y1 _) N# y$ ]- s. A
以上综合成本为
9 j% L' H( c5 [' \ N- @77元租金+20元利息+10元工资+6元水电+10元日耗+10元营销=133元, m! r' L# C/ z, q
也就是说每间房每天的刚性成本最低需要133元。
" x9 C& ]$ E$ H( u+ K$ f我们的房价卖多少，出租率多少才能保本呢。
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伍 | 品控; L; c* ?8 a- z3 D
成就一个项目，需要很多人的努力，毁掉一个项目，只需要一个糟糕的设计。
$ d' ?8 z/ g0 }1 i) W' l& C其源头，就在于错误的投资理念。这几年见过很多洗浴的规划设计，投资几千万做了个高级澡堂子。
3 T( T$ {5 K, v; L; L5 Y8 E+ `$ |硬件富丽堂皇，可服务功能还停留在十几年前，市场在变，他还在刻舟求剑。
1 G6 A8 b. N$ _' R7 W" t* }$ y这正是我说的洗澡先洗脑，现在的洗浴中心，功能需求早已升级为综合平台，就像平板手机升级为智能手机一样。! T: ~' {5 x# t4 t& L' R& u. @3 K* A
只有发现市场供需问题，解决市场需求矛盾，创新性解决浴场功能规划，规避洗浴市场结构性过剩风险，才有立足之地。$ v; N' b$ d0 v t1 F/ k
不懂经营的设计都是耍流氓。正所谓扶贫先扶智，如果投资理念错了，方向错了，再努力也不过是南辕北辙。+ P% O" S0 d9 E, j
如果你不够专业，还是请了专业设计，就像为自己家孩子请个老师。教一教，带一带，让孩子(投资项目)健康快乐成长，尽早成才。2 @% G9 Q' k& ~" H6 V8 r' U' O
何乐而不为呢。- E) f2 H! Q3 c" k1 Z' o
千言万语就一句话，学费有时候还是要交的，要么交给学校，要么交给市场。
! y: k9 K8 F2 i" S选择权在自己。
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