壹 | 问计1 {. c9 y5 X4 {: C, _
今年有四五个20000平以上的项目咨询，建筑形式都是裙楼+塔楼
. k- @. a& h& `8 ~, {5 ~) a, Z投资者的业态规划也都整齐划一
2 X3 N9 |5 b+ y M洗浴+喜宴+酒店
$ t' H: v% ?5 W1 t$ _& A0 b深入剖析项目的经营规划，投资理念，发现很多问题，: ^! a! M+ V! l) u4 H
不吐不快4 {: x/ ?0 z% D" O
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贰 | 规划
0 ]+ f- y" @$ i5 u- c我没有贬低任何人的意思，和气生财吗. ~8 {+ m A- M9 M5 I1 w. |0 L9 R
但是有些项目的规划的确是流水线产品7 F4 @" Q& x4 Y5 Y0 h, B# m
也又可能是投资方没给足设计费，或者直接找个设计师接私单。
9 \$ }0 ~% e9 }6 w说白了，钱给的憋屈，活儿就难出彩。. n. h* J- B) S
我对比了这几个项目，几乎一个模子出来的。( h# d' U k3 A" p4 U4 j' I
有些建院甚至做好了专业项目设计，外行看热闹，内行看门道
4 f. y* p- E v6 z, C% E5 P, h3 V看上去规划蛮热闹的，可你真的仔细分析这规划，就会吓一跳。 g: O. d2 |) g6 a5 F4 e( H5 V
这不是糟蹋项目吗，这样做项目就毁了。
' k6 v6 }0 \9 _& ~: s3 _( w再比如上述项目，柱间距12米，按梁高度为柱间距的1/8~1/14常规计，柱子为1500~850高。+ A) C) ^& R1 H! b
这房间就废了。 c' P0 R# g( A. J, ~3 I6 `: t
另外每间房的平均用地面积为55m2，赶得上五星级酒店了。
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叁 | 风控
( G* H% f9 N+ [: Y' N很多投资人不做项目的风控，风险控股不做，可行性报告更懒得做，再加上自己本身就外行。# \5 l6 A M- X7 n6 d
对项目的经营规划要么道听途说，要么照猫画虎。. {1 K/ \8 @. S; ]- G, v" q& k
以上面所说的洗浴+喜宴+酒店为例，就是照猫画虎。
$ ^1 k9 h2 W& i% A, h' @ U这样的经营业态，做起来省心，遇到个不操心的设计公司，更是你怎么说我怎么做。
- D$ [5 D7 y. V; ]嘁哩喀喳，施工完了，一开业就傻眼了，我辛辛苦苦投资这么多，怎么不赚钱呢。
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肆 | 可行性 x! o2 o, p" q) f
如下图所示，这是塔楼的酒店规划，大多如此。
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/ U6 F) ^2 o# Y( z& ?6 ]% j我们简单做一下经济可行性分析! r3 h3 R- K d9 q1 x5 A- ~
1、每层面积880m2，共15间房，其中1间为套间，我们按16间计收入。
/ I8 r; `8 K, O+ Y& L2、每间房的平均面积为880/16=55m2' J6 I" L- o, b
3、项目日租金1.4元/m2，每间房的日租金成本为55*1.4=77元
1 E: o0 N, m |' h0 f6 W d4、每间房平均投资12万(汉庭水平，亚朵大概16-18万每间，如家也得10-12万，尚客优差不多10万多)1 H! N" e( q+ T2 z
财务成本为年利息6%，12万*6%/12个月=600元/月/30天=20元，每间房每天的财务成本20元。! j6 d+ J- ?- T$ s8 ?
5、人力综合成本，按每位员工综合能效12间房计，3600元/综合月工资不算高，3600元/30天/12间=10元/间/天
) q4 G/ F+ a" r6、能耗，没有统一标准，水，电，暖通等综合成本按6元/间/天计: [1 d) z/ A/ X0 n
7、日耗品，毛巾、浴巾、地巾、面巾、纸巾、洗发膏、肥皂、牙具、纸巾、矿泉水、床上用品洗涤，每间房按10元/天计 t- d* w4 A* ~3 x! F* ]. {
8、OTA营销成本，每间房按10元/天计，每间房20元，按一半为OTA来源" @8 O# M; N( A' ^ ?6 u2 E
以上只是简单的概算，没有做深入调研，只为了说明可行性。
& l1 Y( W8 q. t: X+ c9 U$ H以上综合成本为3 I) g! X X6 p: |: S X
77元租金+20元利息+10元工资+6元水电+10元日耗+10元营销=133元
( u( x. `8 r% }% ?$ I. V也就是说每间房每天的刚性成本最低需要133元。
! v3 Q$ a' C8 s: m F我们的房价卖多少，出租率多少才能保本呢。- {) @# M# V" `) ?" ]- ]
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伍 | 品控 }3 y# E/ L2 Z+ ^
成就一个项目，需要很多人的努力，毁掉一个项目，只需要一个糟糕的设计。) O o" f7 w/ e i2 v" \
其源头，就在于错误的投资理念。这几年见过很多洗浴的规划设计，投资几千万做了个高级澡堂子。0 i; u4 y3 x, ~. a3 Y2 V
硬件富丽堂皇，可服务功能还停留在十几年前，市场在变，他还在刻舟求剑。( F& I6 W- W" ?/ E* g
这正是我说的洗澡先洗脑，现在的洗浴中心，功能需求早已升级为综合平台，就像平板手机升级为智能手机一样。+ `& r% P, C$ _
只有发现市场供需问题，解决市场需求矛盾，创新性解决浴场功能规划，规避洗浴市场结构性过剩风险，才有立足之地。
# _ [: B$ K/ [! [不懂经营的设计都是耍流氓。正所谓扶贫先扶智，如果投资理念错了，方向错了，再努力也不过是南辕北辙。
7 f/ s4 W" i) T6 ]如果你不够专业，还是请了专业设计，就像为自己家孩子请个老师。教一教，带一带，让孩子(投资项目)健康快乐成长，尽早成才。
B. Y, k# p0 v: Q) ^$ ?何乐而不为呢。" s9 w" l" D) V$ f, A
千言万语就一句话，学费有时候还是要交的，要么交给学校，要么交给市场。
9 N& A \$ ~0 M" z3 e选择权在自己。
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