体量、能量和流量？谁能把握洗浴的大方向

深耕十年，公司官网注册会员62万，算上旗下网站会员共计152万；
* Y, H" G# t) T) L& f微信公众订阅号：培哲；粉丝4200位，精作三年；
1 B2 Z2 i# |' j% O4 V$ b聚焦洗浴15年，服务项目237个；
5 p, Q! i& y+ X3 Q( c即便如此，依然边过河边找石头。
$ y. U* R# |. o7 v譬如，2021年洗浴行业趋向，什么项目更赚钱？我们也在斟酌：
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. `. X! L2 D: e0 Z% h+ Y- I体量
这两年，洗浴行业告别了野蛮式增长，难得一见大规模、大体量的洗浴投资了。
前些年那种高大上的投资理念不见了，投资策略更趋谨慎和理性。
时代变了，不这样不行。试想一万平米的新项目，投资2500-3000万不算高，这几年我们设计的项目综合总投资大多在2000-2500元，也有不少设计师是3500元/m2的综合投资起步。
投资多少暂且不论，先考虑经营成本，以三四线城市为例：
* {! ^8 l% A8 [  z: |% A1）房租1.5元/m2/天，各地差别较大，取平均值吧。
2) 人力成本1.5-2.5元/m2/天
0 J4 M6 B4 H% v; r3）能耗1元/m2/天
8 \& w1 \$ h& \$ }4）日用日耗品5元-8元/客次，折合0.4元/m2/天
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每天的刚性成本支出就44000元。
" D6 `; i) [5 Q+ w' I5 z- A6 K如果门票价格定在59，需要745张门票才能保本。如果按行业平均30%计算，人均消费120元计算，人均利润36元，需要1222人才能盈亏平衡。而1222人X120客单消费146700元营业额。
不妨调研一下当地的消费市场，要达到这个水平难不难。
  x+ c- _+ [- Z因此，投资的风控，也就是风险控制很有必要，大型项目要做项目建议书或可行性报告，这是科学论证，理性投资的前提。
) }! p- E. [' J8 g就我这几年的经验来看，规模体量越大，经营往往越难。
" ~; S% h: u/ ^) [这样说并不是说大规模的不能投资了，而是要有自己的经营特色和能力才可以投。

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能量
洗浴项目的投资分析要有量化指标。
/ |8 L( B) H* }# a: s, C比如坪效，每平米每年能产生多少营业额。
1 `/ h! r" c7 J4 s; ~目前三四线城市，中部数据大概在3000左右，也就是1万平米，年营业额3000万。
第二个数据是能效，也就是每位员工能创造多少营业额。
从骨子里说，洗浴行业依然属于劳动密集型行业，人均GDP很低。一般的年人均GDP也就在30万左右。
% c) K: ^2 i. Y0 w7 _8 w项目的投资规划，应该以盈利能力为目的，以提高能效、坪效为手段。
这和经营能力有关，更和项目的软实力开发息息相关。
$ j9 k$ P+ ]  T什么是软实力，就是项目的赚钱能力。
) K' |5 \0 A2 i9 ^. y: Q5 I8 H现在很多投资者在硬装修上精益求精，在软实力上粗制滥造。
总觉得洗浴这行能靠天吃饭，租个房子，装修一下，就能把客人忽悠过来大把大把送钱。
十五年前的洗浴市场或许可以，现在不行了。
0 V  [' M% k2 o% D& P) B& j- v洗浴的经营开发，或者说软实力开发是项比较系统的工程。考验的是团队的综合能力，这就好比会开出租车是一项本领，开出租比别人赚的多更是一项本领。
! g. {- k2 r6 P5 i' K管理是管理，经营是经营，两者缺一不可，遗憾的是不少投资人，甚至管理团队把两者混淆了。
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+ g" I" Q0 [# l; f; P6 `流量
1 |, z4 S$ R* Z% X& {' R服务经济是客流经济。
7 A& c" U8 B  G' o, p拓客是第一难题。
遗憾的是传统的洗浴在客人眼里越来越乏味，越来越没吸引力。没有流量没有客源，一切都是奢谈。
也正因为此，我们策划了《三国浴乐园》和《唐朝生活馆》经营模式，我们始终明白几点
1 w; [( {3 Q4 y" a1）洗浴经营内容上是服务行业，形式上是娱乐行业
( K2 K0 k- v  G/ x- H. v( r- e2）文化是最不花钱的广告宣传，传统文化更是自带万千粉丝
. h% F4 C& X) {+ {5 k  J3）服务生态是最大的经营秘密。传统洗浴碎片化的产品和服务早已和市场需求脱节，满足不了顾客。
; P% Z/ \1 ?$ V  A4）历史是经济，文化是生意，传统文化是无本生意，关键看你会不会开发。
; v; j# e* A+ k2 h: f5）传统按摩足疗是劳动密集型行业，成本接近50%；文化或文旅几乎零成本。
9 w6 I# |# y( ~/ F, h6）简单、高效、普惠，是服务行业成功的基因。

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