深耕十年，公司官网注册会员62万，算上旗下网站会员共计152万；
# |; i; Y% o( V6 Q+ s% T* K: W( P微信公众订阅号：培哲；粉丝4200位，精作三年；1 n d. Y. q8 P/ ^/ l
聚焦洗浴15年，服务项目237个；
; e! f( Z7 G2 G' C即便如此，依然边过河边找石头。' \- k+ H# w# ^: C
譬如，2021年洗浴行业趋向，什么项目更赚钱？我们也在斟酌：
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/ B o- ]& S# w# t体量6 ], u" P! t! S3 z; B) c
这两年，洗浴行业告别了野蛮式增长，难得一见大规模、大体量的洗浴投资了。+ ~! E3 n. ~, j- b! D
前些年那种高大上的投资理念不见了，投资策略更趋谨慎和理性。
4 ?+ k* L1 [2 s5 q7 k时代变了，不这样不行。试想一万平米的新项目，投资2500-3000万不算高，这几年我们设计的项目综合总投资大多在2000-2500元，也有不少设计师是3500元/m2的综合投资起步。
# o& g# s+ E7 {7 ^. g) T# F7 @( d投资多少暂且不论，先考虑经营成本，以三四线城市为例：, `& R3 L5 ?+ I+ _$ }
1）房租1.5元/m2/天，各地差别较大，取平均值吧。
# Y2 G, M ?2 m+ J+ C2) 人力成本1.5-2.5元/m2/天
, o/ w$ O3 @# H$ h3）能耗1元/m2/天
" V8 M+ d4 [6 i5 Q C4）日用日耗品5元-8元/客次，折合0.4元/m2/天3 s" P. [* y9 X* L |( b
* F" L% d, \- }$ i) t; o每天的刚性成本支出就44000元。
* G4 U: t) D) A' B6 @如果门票价格定在59，需要745张门票才能保本。如果按行业平均30%计算，人均消费120元计算，人均利润36元，需要1222人才能盈亏平衡。而1222人X120客单消费146700元营业额。9 u0 H+ j4 e f( @- v1 N
不妨调研一下当地的消费市场，要达到这个水平难不难。( B4 D+ A3 m% X1 t2 Y* O. W
因此，投资的风控，也就是风险控制很有必要，大型项目要做项目建议书或可行性报告，这是科学论证，理性投资的前提。
r' ?: Z2 x0 |3 K d5 P$ P1 v就我这几年的经验来看，规模体量越大，经营往往越难。3 `$ P5 d/ l) p3 q* P6 b
这样说并不是说大规模的不能投资了，而是要有自己的经营特色和能力才可以投。
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能量
/ t9 d& h( }" x' {( \# l洗浴项目的投资分析要有量化指标。
4 ^# T+ V K$ m& l, B比如坪效，每平米每年能产生多少营业额。6 w C* P& W- A# d0 Z; j- Q
目前三四线城市，中部数据大概在3000左右，也就是1万平米，年营业额3000万。% L# I: i) W+ p( [
第二个数据是能效，也就是每位员工能创造多少营业额。. o" _- ], X* t. B- W
从骨子里说，洗浴行业依然属于劳动密集型行业，人均GDP很低。一般的年人均GDP也就在30万左右。
% i) J3 B4 I% v3 }5 k项目的投资规划，应该以盈利能力为目的，以提高能效、坪效为手段。0 X& `, u! n4 I0 w' r
这和经营能力有关，更和项目的软实力开发息息相关。
. K: p6 O; d, g% t什么是软实力，就是项目的赚钱能力。
3 R# ? _- i' E- L6 c' e现在很多投资者在硬装修上精益求精，在软实力上粗制滥造。% @: x% H* s4 \: Z& r! N
总觉得洗浴这行能靠天吃饭，租个房子，装修一下，就能把客人忽悠过来大把大把送钱。5 @1 R) K1 Z# A Q8 K! h
十五年前的洗浴市场或许可以，现在不行了。 a9 r" V; A: z
洗浴的经营开发，或者说软实力开发是项比较系统的工程。考验的是团队的综合能力，这就好比会开出租车是一项本领，开出租比别人赚的多更是一项本领。! S4 r9 L; y; _4 g/ t C5 A; A
管理是管理，经营是经营，两者缺一不可，遗憾的是不少投资人，甚至管理团队把两者混淆了。
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1 P4 f& T- |& V& {流量
, G1 ~7 Y3 W5 Q5 d& m$ a服务经济是客流经济。) q2 ]* B3 `/ F6 u, `
拓客是第一难题。
1 t; ?* W$ _( g+ L! G( Z! M遗憾的是传统的洗浴在客人眼里越来越乏味，越来越没吸引力。没有流量没有客源，一切都是奢谈。
5 k+ p1 {9 q. L# N, o9 g2 `也正因为此，我们策划了《三国浴乐园》和《唐朝生活馆》经营模式，我们始终明白几点0 {7 S8 h# }5 V7 d" I
1）洗浴经营内容上是服务行业，形式上是娱乐行业) J( e8 X% b1 l- O
2）文化是最不花钱的广告宣传，传统文化更是自带万千粉丝
+ ^% E& ~1 {# O J: L8 ]( h# N3）服务生态是最大的经营秘密。传统洗浴碎片化的产品和服务早已和市场需求脱节，满足不了顾客。7 v! K! c7 T r7 R6 T
4）历史是经济，文化是生意，传统文化是无本生意，关键看你会不会开发。
2 C* f4 }# N5 f- r$ P5）传统按摩足疗是劳动密集型行业，成本接近50%；文化或文旅几乎零成本。5 v) ~, X: T3 _4 k6 x( b4 c* B
6）简单、高效、普惠，是服务行业成功的基因。
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