（一）市场及财务可行性研究的要点
% p+ N. ~2 t; [2 C1 c9 } ◆ 根据近年当地旅游市场客流情况，结合当地经济发展现状及规划，预测酒店需求市场未来增长趋势；
# o5 E9 [* R0 x" H3 U! ?6 k: ] ◆ 根据酒店的地理位置、分析和评估交通便利程度、酒店可见度、周围的客源需求以及其他可能影响酒店市场营销的主要因素；- s" S& M: `- g E
◆ 综合分析新建酒店的项目优劣势，确定酒店的定位和档次标准；
3 v' ]" N2 l! P% q3 B: Q ◆ 分析与新建酒店同档次酒店市场需求潜力，从需求来源的角度预测酒店市场竞争力及其建设的必要性；! t8 T; Y( i* J2 t! F- D4 f* D
◆ 从顾客需求角度，规划新建酒店的设施构成。
h7 w) R7 w- V ◆ 确定对新建酒店构成不同程度竞争的现有及拟新建酒店状况，主要是考虑竞争因素；
2 N- o' H4 o; ?8 }3 F! ? ◆ 分析新建酒店区域市场可比较的酒店及经营业绩情况。例如：出租率、平均房价和客源构成等。$ _9 W# A0 G) l
◆ 考虑投资者的利益，分析至少首个五年的财务表现，测算投资回报率及投资回收期；
9 y* f% `' J: ~( c' X* s6 L 可行性研究报告的撰写，不单纯是对当地经济、交通、旅游、酒店现状等方面的情况介绍，更要根据当地未来的经济社会发展规划，未来新增酒店情况，对市场占有率，新增供给量、平均渗透率以及以目前市场变化为参照的合理预测分析。在对酒店设施需求的分析中，要有足够的前瞻性，准确地把握酒店未来发展的趋势，保证酒店设计理念和硬件设施的超前性与领先性。可行性研究是一个集市场、经济、经营管理和设计要求的多角度和因素的系统分析。其中，经济可行性分析既包括项目的投资分析与回报分析，又与建筑设计、市场调研和经营方案等紧密联系，是项目发展方案的汇总,对项目起决策性作用。! f+ R9 m! n1 g4 ]* b
) f# u, b: o! z4 j) h: x# F1 ]
此外，可行性研究中应着重对经营理念进行阐述和分析。国内酒店通常需要以客房、餐饮、商务中心、商场、写字楼、公寓及娱乐等为独立的经营中心，并以每个经营中心为基点制定经营理念。其中，包括经营思路、产品描述、目标客户、价格政策、服务模式、主要硬件要求（如其在整个建筑物的位置及楼层高度要求）等。经营理念的确定，是建立在对市场进行深入调查、专业的经验及问题综合分析的基础上，同时也要考虑到投资方的意向和基础硬件配备等因素。明确酒店“经营理念”，可有效统一投资方、设计师、承建商、管理者、员工等所有参与者对项目的认识，同时也为制定设计任务书、规划布局、投资与回报、操作流程和标准、以及所有的管理与执行方案奠定基础。
9 d+ }9 L5 ^1 x（二）市场及财务可行性研究报告的主要内容
% U+ a/ ^' D" @' d% W 1、酒店所在地区概况 I5 g) {5 Y( [
1.1 基本情况介绍: o1 r5 _6 \! b# s5 w: P5 S
1.2 经济发展情况
3 ]! y. I' M! {2 z8 n; V8 \& Q 1.3 交通设施状况
% j4 B% p7 ~" W3 m6 s o H: }, Q 1.4 主要旅游客源结构
4 L1 C# g: r# N0 A% E" | 1.5 酒店所在区域介绍4 ]0 v$ H8 [# \" k
' `9 A6 m$ t( X+ B9 m- G3 c 2、项目地理位置分析) C4 j' e! s u: Y" }
2.1 周边区域状况
3 N: m: p# H1 t1 c 2.2 交通便捷程度* K8 m# `( a! c: _- T
2.3 与需求来源邻近度分析2 J4 e4 n5 @, ]" S, f
2.4 项目地点优劣势分析! A8 D# O; R* e! I6 d+ S- {9 K2 N
9 Y$ x2 E3 l* r! g/ c
3、竞争酒店市场概况
/ C3 P; N* g' D& S8 C5 Q8 ~6 @6 R 3.1 酒店市场整体环境
9 w/ U5 T. T$ V5 n 3.2 竞争酒店概况
: d4 V2 I2 c4 X6 t- n& p 3.3 需求分析( @' P1 i! [' X& Y
3.4 未来新增酒店供给情况
' R7 R$ _; x# Y9 y 3.5 整体市场预测
! q0 d# w7 p6 L$ a3 e( _: f8 Y4 v3 A- [. v
4、设施需求% r7 A( x" P! _7 J3 a F
4.1 市场定位分析: e9 U4 \7 J- A" J! V0 `
4.2 客房设施定位+ B) }8 ?" |% `! e: k, k; q% @0 L" Y
4.3 餐饮设施定位
; |& O H# u+ a& o, }1 B) p 4.4 会议设施定位6 v4 n2 P) }$ ]6 v. N9 u
4.5 娱乐设施定位% l( v7 T: ]/ [7 a7 x( \! _
4.5 其他设施定位/ G4 z3 z$ O9 [- ^
9 v% I7 X2 T4 l5 h& |5 s. y 5、经营预测
- ^- x8 F8 W) O5 J- ~+ K9 }& F 5.1固定和变动成本' U( x( @" m* {, i! P* W
5.2营运现金流7 \" Q: q+ P9 A$ G4 D
9 o4 _) X3 _0 Q' k
6、投资分析
: ^# B. x6 y' E1 v4 S! w) O5 v- A 6.1 预计成本
: _2 x; Q+ f* B, @( |# n* n3 p 6.2 税前内部回报率
# W6 {1 f- L; N: T2 ?
* u c% q9 p+ ?5 ^ 1.5酒店规划设计阶段
( F/ X+ ]3 e# M6 s: c6 M: _* G: o" Z
5 p4 A/ e! Q% F. E7 c& g 在 “经营理念”设计的基础上，形成规划设计阶段性成果,即给设计师提供设计指引及相应的设备与系统要求，为其后的详细设计提供依据。通常，阶段性成果会包括形成平面布局方案、机电方案和装修设计方案等，以协助设计师及供应商更好地理解和把握“经营理念”。在一些建筑布局已大致确定的项目中，平面布局草图将显示出各功能区域的大约比例、相互之间的关系，以及客人、员工、货物的交通路线。; s1 A! z3 T5 w
5 T4 B) W! X8 T4 f' P 经营管理方案设计。经营管理需求是经济可行性研究的重要数据基础,无论是在投资决策时还是在设计时,以经营管理为根本要求的研究做得越细致,项目的质量就会越高。一个优质的设计方案应该是经过综合分析比选后的最优化方案,需综合平衡使用者、经营管理者、经济或规划等方面的需求,兼顾艺术效果。同时,设计工作由总体规划到施工图是一个不断深化和渐进的过程, 期间出现个别细微调整是很正常并且可以理解的。但如果一些因素在开始时未被考虑到或未充分地考虑, 就会导致修正设计方案的难度加大,难以达到理想效果, 并且造成时间及资源上的极大浪费。所以说，市场调研和经营管理方案等设计的基础工作很关健。 W D! ]5 M* t5 z
+ Q- q( U5 ~, l$ f) T4 R( }1 S0 P
功能布局设计。功能布局设计必须科学、严谨，同时又符合酒店运营规律。(附件为英国著名酒店研究专家劳森在二十世纪九十年代经过对全球酒店规划设计进行了大量的调研之后，总结了部分酒店设计与经营间的规律性资料)。
# e4 Z8 y5 k; j, f4 ~# ?# _, z+ y& t }7 p2 F6 r& H4 ~* a
机电设计。机电设计是酒店设计中技术性最强，应用新技术最直接，体现酒店先进性的重要方面。机电设计与酒店运营息息相关，是酒店服务品质的重要组成部分之一，是酒店保持其高运营标准的根本保证，更是酒店未来的利润中心之一。8 k9 N! L$ @4 H4 f b9 A5 S7 a% d9 u
机电设计要遵循以下原则：
, n3 p/ i, B" X3 k. F: ^+ s ◆合理性，能满足酒店运营的需要；
6 U9 d; S0 e% }5 D ◆科技性，要使用成熟技术，保证运行的稳定和维护的便利性；
( Q2 ~1 O/ q5 @" A7 p9 k1 } ◆因地制宜性，根据当地的状况，进行有机利用；
2 e* e; A! ?0 h+ T0 e ◆经济性，运营在相对在较低成本上；
/ g- s9 A( h: u+ P ◆前瞻性，具有技术领先，满足管理和使用者的最大需求；( a! Q8 U- J# F3 m
◆环保性，符合国家法律法规要求。5 p3 @, q+ g8 j2 p
+ f. g+ |' Y |2 K/ v$ Z3 K3 w
* C6 O# e, K5 j& F+ k9 C装修设计。装修设计方案是对酒店装修风格、功能要求等进行详细阐述，以达到设计师能把握细节的标准，满足各种使用和需求功能。
6 Y$ k* k# Y7 u" h （一） 功能布局方案
# _" s" W+ j9 s7 G ^9 `6 h- N7 Q |
[复制链接]
