投资无小事

显示全部楼层 · 2013-9-29 16:19:26

投资无小事。
尤其是对于动辄数百万上千万的洗浴中心投资来说，更是如此。谋定而后动，在投资之前应该仔细规划一番，想好了，做好的设计和规划再投资，不然胡乱做一通，还没有开业，就已现败局。

1）先抓药后开（药）方
很多这样的客户，自己有块地，想开个洗浴中心，也不请设计，更不找人指导，闷头建房，建完了发现很多问题解决不了。再找专业公司做设计，这个时候设计师只能是戴着镣铐跳舞，有苦难言。
比如，我们有位客户的自建房，柱跨3800mm，要做洗浴中心，我看着都头疼，

洗浴中心布局

最后没有办法做成了下面这个效果，

洗浴中心设计

而我们男浴区是新扩建的，效果要敞亮的多

张培哲 · 2013-9-29 16:49:52

装饰设计行业分工很细致，专业性很强。但有的客户往往为了省几个设计费，找家装设计师来设计洗浴中心，其结果往往很恶劣，由于规划不当，定位不准，还没开业，就已现败局。
举个例子，有的客户找建筑公司做洗浴中心的建筑设计，按理说应该是先找专业设计公司提出设计要求，设计完平面后交给建筑公司做建筑设计。而这位客户不是，先找的建筑公司，凭设计办公室的经验设计了平面，平面图如下

更可笑的是，我们有位客户找了个家装公司做了洗浴中心的平面设计，连最基本的功能和流程都不懂，二楼三楼全是包房，一楼连换衣服的地方都没有，都要跑到房间里换衣服，然后下楼洗澡，再到楼上换衣服，我乐个区，高才生呀~~
我给客户说，客户刚开始还信誓旦旦地说，你瞧人家设计的，多细致呀~~~~

错误的平面

这张图让我震惊。什么都不懂，这样也竟敢做洗浴设计，这不是对客户不负责，更是对自己不负责。试想，客户虽然不懂，但客户是直接使用者，如果客户用起来发现了真相，会饶得了你吗。
更不用讲我们平面布局里的各功能配比参数。
以及我们的项目定位了。

张培哲 · 2013-9-29 17:00:40

做实体投资，必须关注政经体制和经济政策，有的人不懂，有的人不关心。
我举个例子，曾有位开饭店的客户找到我，问说他开了个小饭店，已经装修完了，马上要开业，却被告知必须关门还要被罚款。为什么呢，一是他装修前没有报消防备案，消防要罚款3~8万；最要命的一点，是他的楼上是住户，从2009年6月1日起，新的食品安全法规定办理营业执照前要先做消防和环境保护评估，这两样过不去，就不会给你营业执照。
现在他发愁了，两样手续都没有。怎么办。
最后给他出了个馊主意，我说你办执照前，把你的经营范围设定为茶社，重点是经营无厨房油烟，这样擦边球环评可过。
至于消防，只能是被罚款，走动走动关系，最后被罚款5千块。
其实这样的窘境完全可以避免的。
更绝的是，我们一位准客户开快捷酒店，把房子租下来，发现手续不全，继而发现是临建房，我们告诉他，放弃重新选择地址，不。定金都交了，结果硬上，硬伤~半年后，道路拓宽改造，拆迁，一个大子儿都不赔你。
……
咳，惨不忍睹~~~

张培哲 · 2013-9-29 17:11:59

洗浴空间的设计四大原则
一是定位
二是规划
三是动线
四是细节

在项目的定位上，大部分的客户往往是凭想当然，我的要在中档水平，至于怎么中档，做给谁看，赚谁的钱，没有明确的市场和消费分析，比如我们可以简单直观地把洗浴客户分为三类人群
1）日常消费类
比如我带老婆孩子一起洗澡，就是为了洗澡而洗澡。我们最看重的是环境是否干净卫生、便捷，票价是否实惠。对其他比如环境的私密性，有没有高端消费等等，我们不关心。
这样的客户，消费水平也就在20~40元/位
2）商务消费类
比如我来了个朋友，一起去放松一下；或者找个地方打打牌，交流一下，促进感情。
这样的消费人群，在满足洗浴功能外，还对环境的氛围、私密性、消费的便捷性、完整性等都有相当的标准。
换句话说，这样的人群，洗澡只是形式，不是目的。
这类消费人群的消费水平在80~150元/位
3）体验至上类
比如有人去喝花酒，这时候花多少钱不重要，重要的是你的环境要对得住我花得钱，你的服务要让我高兴。
这类人群的消费水平再人均500元以上。

等等。
这样的分析过于简单，但能够描述我们的目的。我们做洗浴设计之前，一定要对客户的定位有一个准确的分析和判断。对客户的需求，也就是我们的功能规划要有准确的满足，像上面某家家装公司所做的把洗浴中心二三楼都做成客房的需求，就是乱弹琴和不懂装懂了。

张培哲 · 2013-9-29 17:19:23

洗浴中心的设计，有上百个技术难题需要解决，这都需要技术的积淀和实践的积累。
甚至很多经验是在失败的教训基础上总结出来的。

比如，关于洗浴中心顶面的防水问题，很多公司用防水石膏板+防水腻子粉+防水乳胶漆的方案。
这是很不靠谱的，基本上三个月后都要长毛，发霉。
而我们研发了11种解决方案，不仅有效解决了防水问题，更有效地保温、隔音等功能。

比如，关于浴池顶部的凝露问题，也就是水蒸气在房顶凝结成水滴的问题，
我们不仅可以控制水珠的有无，更可以控制水滴的大小。
想让它有它就有，想让他大就大，想让他小就小。

比如，关于给水的水温平衡和水压平衡问题
比如，房间的除湿和节能问题
比如，中央新风、富氧问题
比如，能源方案问题
比如……

这些，都需要专业的人来做。
不是说你能画张图就可以。

张培哲 · 2013-9-29 17:25:38

设计费只占项目总投资的3~8%，但3%的投资决定了97%的投资质量。
如果专业性不强的设计，比如只是贴地砖，做做粉刷，那没必要请设计，更没必要挂专家号。
自己到药店直接拿药就可以了。

如果不是这样，那请你一定要挂个好，开个药方。药效好不好，关键在药方是否对路。

我们经历了太多建了拆，拆了改，改了又做。仅仅浪费的钱远远超出设计费，但有的客户还以为省钱了，比如有个客户浴池池底加固，我们没做他的设计，但告诉他一定要找个专业的设计公司，对加固方案选择好，到底是纤维布，粘铁，植筋，增大截面等方法，让设计院告诉你。
他们没有，自己在楼下用工字钢做了几道梁，就算加固了。
结果呢，浴池一放水，就出现了沉降。怎么堵都堵不住。
问我们怎么办，怎么办呢，
拆掉浴池结构，重做呗。还能如何？
不得已，他也只能这样做。
你说这是何苦呢！

2013-10-5 13:55:23

又来学习了，看了老师讲的东西真是很受用，谢谢老师

投资无小事

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