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! n* e) z3 P }. W* l一、项目定位 1、消费能力分析 1.1、消费需求 1.1.1、项目建设的必要性 A、（+1投资分）作为新兴旅游生态城市，成规模的洗浴主题水会仍是市场空白，无法满足洗浴休闲消费需求，这是建设本项目的理由一。 B、（+1投资分）作为文化旅游或生态旅游城市，硬件设施不足和滞后制约了旅游业和休闲产业的发展。 这不仅仅是单体项目的问题，而是当地产业结构的大格局，谁抢占先机，谁就赢得市场。 C、（+1投资分）作为葫芦湾项目的公建配套或品牌品质提升手段，这个项目有建设的必要 1.1.2、消费结构 A、（0投资分）当地人的洗浴消费有潜力，但还没有形成习惯，原因在于没有好的硬件设施的配套和消费引导，只要在硬件完备的基础上，稍加引导即可形成消费规模； B、（+1投资分）当地的休闲产业不发达，业态也不够丰富，无法满足日益增长的文化休闲消费，市场刚刚起步，大有潜力可挖； C、（+1投资分）名人故居文化对改善当地文化休闲产业结构只是龙头，当有大量的游客涌入的时候，如何解决他们的住宿、休闲、娱乐、餐饮等需求，这是我们消费结构之一。 D、（0投资分）当地消费、旅游消费，各占多大比例，我们的目标客户瞄准谁，主要服务于谁，考虑他们想要什么服务，他们的消费需求，消费结构，消费心理，关于这点目前尚无定论。我的建议是暂时可以二八开，旅游消费（流动人口）占两成，当地消费（常住人口消费或会员消费）占八成。这一点有待于考证，欢迎指正。 E、建议项目做绿色洗浴，不碰红线。稳定收益，可持续发展是我们的目标。 1.2、消费结构 考虑消费结构直接影响者我们的项目定位，更关系着项目的功能规划和服务设置。比如当地消费客户大多晚上回家住宿，所以对客房需求不高。旅游客户最直接的需求就是有客房能睡个好觉，这是他们最直接的消费需求；比如旅游客户对消费的黏度不高，基本上会员消费性差；但当地客户则容易办卡，对会员制消费尤其是对美容护肤等接受性更强。 1.3、消费水平 根据当地的消费结构和项目规划，初步定为在中端消费。设置门槛较低，门票价格不要高。 1.4消费特色 在规划中考虑到当地的消费特色和风土人情 A、当地人群消费心理，由于城市小，熟人多，建议不做过大的休息大厅，省得碰到熟人； B、洗浴功能不宜过于复杂，一些高端洗浴设备不考虑； C、中高端的硬件，一流的服务，但是我们的主要刚需客户是普通商务休闲消费。 D、5 i& p+ k/ h5 z1 x
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2、项目风险 2.1、（-1投资分）《建筑防火设计规范》中明确地下二层或地下三层不得用于娱乐消费场所经营。对此我们把握不准，需要与当地消防协商。 2.2、建筑主体楼上为住户，环境评估是否会受影响。 2.3、项目规模近7000平，规模不是问题，但对经营会造成压力，因此需要对消费结构进行细分和挖掘，尽量满足多元化的消费需求；在功能规划上我们考虑到了这一点，但这样的弊端是造成了一部分空间的冗余和浪费。 2.4、我们建议，引入第三方管理和服务品牌入驻本项目，比如某某健身会馆，或某某水疗美容品牌进驻。这样可以达到资源嫁接作用，这在项目初期是利大于弊的。在后期的经营管理上可以模块化经营，开放合作的经营思路。具体详述。 ; s/ C5 J \& o) l1 p0 L2 G
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