某五星级酒店投资规划

建筑面积                         46000m2
客房数                           400间
 
酒店工程总投资估算        44379万元      
 
. U3 {& L* Y: I" f0 b: \8 u建筑主体及外装饰估算      13800万元              31.1％
0 @, j  O" t1 H% W8 U; F7 ~, a建筑内装饰工程估算        11029万元       24.8％
+ r" `$ c2 D1 @/ J+ @$ b* I辅助设施工程估算           5290万元       11.9％
机电设备工程估算           8740万元       19.6％
绿化估算                   1840万元        4.1％
不可预见费用               3680万元        8.2％

投资成本

（以下投资成本未计算财务成本）

土地成本：500万×40÷7969 m2＝25097.3元/m2

酒店土地成本：25097.3元/ m2* 3697m2＝9278.5 万元

建安与装修设备成本（包括土建部分）

包含地上与地下部分，取最小经济值（见下表）：

序号	分项工程名称	计算依据	单方造价（元/m2）	面积	总额	比例
1	桩基工程（受力桩）	总建筑面积	160-180	23983	384万	1.6％
2	地下室工程、基坑围护及支撑	地下室建筑面积	3800-4200	8394	3192万	13.9%
3	结构工程	地上建筑面积	1100-1300	15589	1760万	7.7%
4	建筑工程（除外墙玻璃幕墙）	地上建筑面积	800-900	15589	1280万	5.6%
5	新型节能幕墙	外立面建筑面积	1200-1500	10000	1200万	5.2%
6	给排水（含洁具，锅炉房管线）	总建筑面积	350-380	23983	840万	3.6%
7	喷淋、气体消防	总建筑面积	100-110	23983	240万	1%
8	污水处理（含管线）	总建筑面积	35-40	23983	84万	0.3%
9	空调工程	地上建筑面积	550-600	15589	880万	3.8%
10	地下室通风工程	地下室建筑面积	170-190	8394	142万	0.6%
11	照明、防雷、动力、变配电	总建筑面积	800-900	23983	1920万	8.4%
12	电话总机及配线、闭路电视、监视、广播音响、管理电脑、火灾报警、共用天线、电报电传	总建筑面积	500-550	23983	1200万	5.2%
13	煤气工程	总建筑面积	45-50	23983	108万	0.4%
14	电梯、自动扶梯	总建筑面积	320-360	23983	768万	3.3%
15	室外总体	总建筑面积	100-115	23983	2400万	10.5%
16	室内精装修连家具	地上建筑面积	3200-3500	15589	5120万	22.4%
17	杂项工程	总建筑面积	280-330	23983	672万	2.9%
18	洗衣房设备	地上建筑面积	150-170	15589	240万	1%
19	厨房设备	地上建筑面积	250-280	15589	400万	1.7%
					22830万

总建筑面积为23983平方米，其中地上建筑面积为15589平方米，地下建筑面积约8394平方米，外墙面积约10000平方米。

成本合计：2690*23983+5850*15589+3970*8394+1200*10000=20103.4万元

管理成本与不可预见费用：300元/ m2*25000 m2＝750万元

酒店总开发成本：20103.4 +750+9278.5＝30131.9万元

项目投资分析

面积资料

总地下建筑                             8，215.17平方米

总地上建筑                             35，578.25平方米

总建筑面积                             43，793.42平方米

发展成本明细如下：

1         前期工程                                     US＄550,000

2         建筑费                                    US＄27,750,000

3         设备、装配及有关机器                       US＄7,780,000

4         安                                         US＄3,210,000

5         户外工作                                     US＄850,000

6         开幕前准备费用                            US＄20,190,000

7         其他                                     US＄ 14,120,000

8         不能预见费用                                US＄ 550,000

总数                                          US＄75,000,000

一、投资估算

本估算的编制范围包括土建工程（包括外墙装修及室内装修）、电梯工程、给排水、消防、循环水、防排烟、通风、空调、制冷、锅炉、柴油发电、变配电、动力配线、照明、防雷接地、酒店智能工程、家具器具购置、室外工程等。此外还包括开办费、土地出让金、勘查设计费、工程监理费、消防配套费、规划许可证费、工程质量监督费、水增容费、预备费等工程建设费用。

本估算投资                 7500万美元

按各项目划分如下：                             单位：万美元

序号	费用名称	投资额	面积	占合计的比例%
一	静态投资
1	建筑工程费	2275	43793	37
2	设备购置费	778		10.37
3	安装工程费	321		4.28
4	室外工程费	85		1.12
5	服务性设施及家具器具购置费	2019		26.93
6	工程建设其它费用	1412		18.84
7	基本预备费	55		0.73
	小计	7445		99.27
二	动态投资
1	工程造价调整预备	55		0.73
	小计	55		0.73
三	合计	7500		100

编制方法

⑴、建筑工程根据当地造价水平估算。

⑵、设备购置费：

A、        进口设备按外商报价计算。

B、        国内设备价格按现行出厂价计算。

⑶、设备安装费依据各类设备安装指标计算。

⑷、工程建设其它费用：

A、    开办费、土地出让金、项目启动前利息、水增容费按甲方提供数据计列。

B、    规划许可证费、工程质量监督费、消防配套费、工程保险费、工程监理费按国家及地方有关规定计取。

C、    基本预备费按0.73%计算。

D、    工程造价调整预备费按0.73%计算。

酒店项目投资与收益情况估算

一、        酒店总投资估算：

                                                                                                          单位：万元

项    目	投 资 估 算
土地、建筑安装及外墙装饰等估算	12412.00
建筑内装饰工程估算	7538.29
机电、弱电设备工程估算	2473.00
景观、绿化	200.00
其它费用	1000.00
合   计	23626.29

1、酒店土建项目建筑投资估算：

单位：万元

名称 费用	土地 费用	前期工程费用	基础设施建设费	建筑安装工程费	开发间接费	管理费用	财务费用	开发期税费	其它费用	不可预见费用
12412	2344	1339	1448	6207	57	171	177	178	117	374

注：该项目总用地面积约13864.8平方米，建筑面积：73219.43平方米。

2、      颐和中心酒店主楼与会所辅楼机电、强、弱电配套项目投资估算

（此项目需公司投入）

单位：万元

项 目	项目内容	金 额
强电	高、低压电房及主线路	600.00
弱电、消防系统工程 （计873万）	智能化系统：综合布线、电视、电话通信、宽带、闭路监控等安防系统等（含弱电监控机房及计算机通信机房）	380.00
	消防综合系统	420.00
	酒店管理系统（含软件及硬件）	25.00
	客房智能化控制系统（含软件及硬件）	40.00
	酒店客房门锁系统	8.00
中央空调系统工程	主、辅楼五层以下，十三到十五层客房为中央空调（包含中央空调废热回收热水系统）	850.00
泳池水处理系统工程	泳池水处理及恒温设备	150.00
总  计	2473.00

3、酒店主楼与会所各功能区招商项目二次装修

单位：万元

项目	面积（m2）	投资估算
公用事业用途	1288.64	招商经营
银行	800.00	招商经营
项目	面积（m2）	投资估算
西餐厅	1000.00	250.00	2500元/平米
酒吧、夜总会	2365.76	759.00	3200元/平米
中餐	3119.00	921.00	3000元/平米
健身俱乐部	3802.80	782.25	2100元/平米
游泳区	1580.98	225.30	1500元/平米
休闲区（酒廊等）	1087.02	219.20	2000元/平米
桑拿	2256.38	774.55	3500元/平米
合计：		3922.05

4、需公司投入二次装修项目：

单位：万元

项目	面积（m2））	投入费用	备注
二次装饰公共区域、客房设计费	/	120.00	150元—200元/㎡
写字楼公共面积	3846	384.60	1000元/平米
梯间及其它公共区域	2300	230.00	1000元/平米
写字楼大堂	394	110.00	3000元/平米
酒店大堂	460	230.00	5000元/平米
会所大堂	300	75.00	2500元/平米
21米通道	1094	300.00	3000元/平米
项目	面积（m2））	投入费用	备注
骑楼	400	150.00	3750元/平米
后勤区	1141	91.28	800元/平米
酒店客房	8088	1200.00	1500元/平米
酒店会议	1000	300.00	3000元/平米
私人会所	231	92.40	4000元/平米
停车场	11324	452.96	400元/平米
合计	30578	3736.24

除土建外，需公司投入费用估算：

2473万元(机电配套)＋3736.24万元（二次装修）＋200万元（景观、绿化）＋1000万元（其它常规费用）＝7409.24万元

十四、 五星级酒店内装饰工程投资估算表

功能分区				建筑面积	单位造价/M2	总投资	备注
公 共 部 分 12780m2	餐 饮 区 5700m2	中餐厅		1000m2	5500元	400万	含活动家具
		西餐厅		300m2	5500元	120万	含活动家具
		宴会厅		1500m2	6000元	525万	含活动家具
		风味餐厅		300m2	5000元	120万	含活动家具
		自助餐厅		500m2	6000元	200万	含活动家具
		清真餐厅		300m2	5000元	105万	含活动家具
		酒吧		400m2	6500元	180万	含活动家具
		鸡尾酒吧		300m2	6000元	88万	含活动家具
		厨房		1400m2	1000元	140万	含活动家具
		健 身 区 2220m2	保龄球场	600m2	4500元（6道X100万）	810万	含活动家具
			弹子场	200m2	4000元	80万	含活动家具
			壁球室	120m2	4500元	18万	含活动家具
			健身房	250m2	3000元（设备50万）	125万	含活动家具
			健身舞室	250m2	4000元	63万	含活动家具
			健身医疗部	150m2	3000元	45万	含活动家具
			游艺部	200m2	3000元	120万	含活动家具
			乒乓球室	200m2	3500元	50万	含活动家具
			台球室	200m2	6500元	90万	含活动家具
			棋牌室	50m2	3000元	10万	含活动家具
		桑 拿 区 1500m2	桑拿水池	150m2	2000万	30万
			按摩室	20间	3万	60万	含活动家具
			桑拿室	3间	2万	50万	含活动家具
			蒸汽房	2个	2万	40万
			更衣室	120m2	3000元	36万	含活动家具
			休息区	300m2	3000元	90万	含活动家具
		美容美发厅		200m2	3500元	70万	含活动家具
		歌舞表演厅		400m2	5000元	180万	含活动家具
		卡拉OK部		450m2	3500元	194万	含活动家具
		游泳池		300m2	3000元	90万	含活动家具
		网球场（室外或天面）		500m2	2000元	100万	含活动家具
	大 堂 及    门 厅 1810 m2	小件行李寄存处		60m2	3500元	21万	含活动家具
		行李寄存处		90m2	3500元	31.5万	含活动家具
		存衣处		30m2	4000元	12万	含活动家具
		贵重物品存放处		30m2	4000元	12万	含活动家具
		邮政外		50m2	4000元	20万	含活动家具
		银行		50m2	4500元	22.5万	含活动家具
		书店		50m2	4000元	20万	含活动家具
		商场		400m2	4500元	180万	含活动家具
		总台		450m2	7000元	315万	含活动家具
		交通及公共空间		600m2	6500元	390万	含活动家具

功能分区			建筑面积	单位造价/M2	总投资	备注
客 房	400间（含常包房、标准房、 套房豪华房、总统房等）		20000 m2 400间	7万/间	2800万	含活动家具
后勤、行政办公			5060m2	3000元	1518万	含活动家具
工程			5060m2	500元	253万	含活动家具
其 它 3730m2	花房		30m2	3500元	11万	含活动家具
	会议厅		800m2	4500元	360万	含活动家具
	多功能厅		500m2	4500元	225万	含活动家具
	商务中心		200m2	4500元	90万	含活动家具
	停车场车库		1500m2	200元	30万	含活动家具
	洗衣房		600m2	2500元	150万	含活动家具
	残疾人服务		100m2	3500元	35万	含活动家具

合计：11029万

十五、五星级酒店机电工程费用估算

名称	数量	单位	金额/万元	所占比例
空调系统			2295	27%
1．冷热源（直燃机）	3	台	600
2．风机盘管（客房 走道 餐厅包房 按摩 卡拉OK包房 办公室	750	台	105
3．温控开关	750	个	40
4．空调柜机（1000 m2）/台	18	台	230
5．冷却塔			80
6．空调工程（材料 安装）			1050
7．空调水系统泵	8	台	30
8．消防送排风设施	1	套	160
B．配电系统			1320	15.80%
1．变压器2000KVA	4	台	120
2．高低压开关柜			300
3．增容费			350
4．动力配电箱			60
5．电源传输（电缆和母线 桥架 线槽）			250
6．发电机800KW			150
7．工程安装			90
C．给排水系统			1115	13.30%
1．蓄水设施（蓄水池 水箱 热水罐 水处理）			130
2．水泵（含生活冷热水 消防栓 喷淋 污水泵）	25	台	80
3．水系统工程（消防 生活冷热水 管道 阀门 安装）			750
4．游泳池设备（净化 热交换）			85
5．污水处理设施			70
D．弱电系统			1450	13.00%
1．电话（含中继线）	800	门	170
2．电脑系统			140
3．收银系统			70
4．消防报警			250
5．综合布线			100
6．卫视系统			120
7．音响广播系统			110
8．保安监控系统			130
9．楼宇自控系统			190
10．内部寻呼对讲系统			170
E.电梯系统			1660	19.80%
1．客梯	6	台	960
2．员工梯	3	台	350
3．货梯	2	台	100
4．安装费			250

名称	数量	单位	金额/万元	所占比例
F．其它			900	19.80%
1．油罐（含2次油罐）			60
2．锅炉（洗衣场 厨房）	2	台	200
3．煤气工程			70
4．1211灭火设备			60
5．避雷接地系统			110
6．市政外管线费用（污水 电信 供电 供水 煤气）			400

合计：8740万

十六、五星级酒店辅助设施投资估算表

名称	数量	单位	金额（万元）	所占比例
厨房及酒吧设备（1400 m2）			1800	34.00%
洗衣场（100 m2）			550	10.40%
健身设备			450	7.60%
保龄球（4道）			400
2）健身设备			50
康乐设施			780	14.70%
1）医疗设施			15
2）游艺设施			70
3）桑拿游水池（150 m2）设施			170
4）桑拿房	3	套	50
5）蒸汽房	2	套	40
6）美容美发			150
7）歌舞厅设施			250
8）卡拉OK设施	20	间	35
隔客房设施			1110	21.00%
1）卫生洁具（1万/间）	400	套	400
2）灯饰/家电（1万/间）	400	套	400
3）电子门锁（0.3万/间）	400	套	170
4）床控系统（0.35万/间）	400	套	140
酒店灯具			650	12.30%

合计：5290万

十七、酒店设计参考指标

单位换算：1KW=860Kcal/h

1Rt=3024 Kcal/h

1T汽=625,000 Kcal

1．空调冷负荷：120W/M2

2．用电负荷：120W/M2

声缩制冷：0.7KW/Rt     其中： 照明  35W

电力  45W

空调  40W

3．总用水量：0.02—0.015M3/M2.日

4．中水回水量: 日用水量之10%

5．热水用水量：日用水量之20%

6．污水排水量：日用水量之80%

7．蒸气用量：  0.12—0.15kg/m2.h（综合型）

0.05—0.06 kg/m2.h（办公楼）

8．餐饮用煤气用量：1.6M3/1个餐位.天

（煤气热值约4000 Kcal/ M3时）

9．洗衣房：

9．1洗涤量框估：5.5-6.0kg/每间客房 . 每天

（已包括客房、餐厅、制服、出租率）

9．2工作制度：6天/周、一班8小时

9．3定员标准：50kg/h.人

9．4消耗：水：40-60L/kg干衣           

             其中：冷水  60%

热水  40%

                    汽：1.0kg/ h. kg 干衣

                    压力：5-8kg/c m2

压缩空气：10L/ h. kg干衣

电力：0.08kw/kg干衣

9．5洗衣房面积：300-700 M2

9．6参考标准：（每间客房）

              喜来登旅馆管理集团  1 M2/间

希尔顿旅馆管理集团  0.75 M2

美国SOM设计事务所 0.9 M2（300间）

0.75 M2（500间）

0.63 M2（1000间）

广州花园大酒店     0.49 M2（2140间）

十八、酒店建筑造价概算参考指标  2009年标准

（按包括地下室在内的总建筑面积计算，元/M2）

项目	三星	四星	五星
结构工程	1000/23%	1000/18.5%	1200元  /18%
生活水电、喷洒、消防	300/7%	300/5.5%	400元   /6%
机电设备工程	1000/23%	1400/26%	1800元  /27%
屋面及外装修	500/11%	800/15%	1070元  /16%
室内一般装修	270/6%	270/5%	270元   /4%
室内高级装修	1300/30%	1600/30%	1900元  /29%
合计	4370/100%	5370/100%	6640元  /100%