大型水疗SPA会所筹建四步走

自2000年第一家冠名水疗会所的深圳嘉年华国际水疗会所开业以来，国内水疗行业随着经济发展同时进入高速发展的阶段，经过十几年发展，已经衍生出各种不同类型以水疗SPA为核心的商业服务项目，一般可分为：大型一站式休闲娱乐水疗会所（俱乐部）、高档水疗主题酒店、温泉水疗度假村、城市生态水疗、水疗商务酒店、精品会所、女子或男子水疗生活馆。
业内一般将面积5000平米以上的水疗会所归入为大型水疗项目，本文单独就大型水疗项目投资策划建设进行深入分析。
  S$ Q- ?0 Y0 z; r/ k. I早期的水疗投资带有很严重的盲目性，基本上一家兴起，多家跟随。盲目投资、简单抄袭、跟风攀比成为很多项目的通病，市场很快就陷入同质化的恶性竞争漩涡。经过05到07三年急速膨胀式发展，以南方城市深圳、北方城市沈阳为代表水疗洗浴发达的一些城市，水疗行业已经接近或达到饱和，但是依然不断有新的投资继续进入，白热化的竞争导致利润下降，在无情的市场机制下，水疗行业已经从当初的“暴利时代”迅速进入“高投入高风险时代”，目前的水疗可以形象地称为是“几家欢乐几家愁，几家苦熬算日头”。
纵观众多得失成败的鲜活案例，总结原因后，我们可以套用一句老话：“成功的都很接近，失败的千差万别”。
作为一种特殊的商业形态，大型水疗SPA会所有着独特的管理学意义和商业运作特色，其成功与否，与它所处的市场环境、自身定位、目标客源群体及消费习惯，以及规划设计、功能布局、经营模式、业态组合、推广策略、服务系统等元素有着不可分割的关系。因此，对于投资大型水疗会所的企业和会所经营者、管理者，正确把握行业发展规律，掌控科学的经营管理方法，并以此指导项目的策划、筹建、管理、发展。一个大型水疗项目，如果能够做到从一开始就做到立项准确、投资理性，市场调查详细精准，策划务实合理，设计紧密结合市场需求，再加上后期经营定位恰当，管理科学服务到位,那么这个项目就没有不成功的道理了。
水疗SPA会所作为一种特定的休闲娱乐经营模式，和其他酒店、娱乐、餐饮的投资建设程序基本相同。因此，从新建独立会所项目角度来看，由投资决策到建成并投入使用，按常规通常要经过四个阶段。
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一、项目策划
很多企业在决定投资水疗SPA会所的时候，由于对行业的了解不够，只是根据市场上同类项目的表面情况来决定投资，看到别人生意兴隆就盲目模仿跟进。缺乏必要的市场调查、对市场定位、投资没有综合细致的科学分析，缺乏必要的风险意识，给后期预埋下很多隐患。
而前期的策划工作就是为了最大限度减少这种盲目，以达到规避风险、规划资金、定位市场、指导设计、预设经营管理思路的目的，一般投资企业会寻找专业策划管理公司承担这一工作，有些还直接委托策划管理公司负责后期经营管理。
目前国内所谓专业水疗SPA策划管理公司，基本上都是水疗行业内的管理者自行组建，经过多年发展，目前此类公司已经多如过江之鲤，但是良莠不齐鱼龙混杂，不少策划管理公司临时拼凑搭台唱戏，暴露出经验主义至上，市场调查走过场，缺乏专业策划知识和职业操守，甚至趋利忘义，出现不少坑蒙拐骗等不良行径，给这个行业带来了声誉不佳的印象。所以很多投资企业更倾向于聘请经验丰富的管理人员承担策划工作，但是一般情况下企业选择只限于丰富的管理经验，却忽略了大多数经营管理者根本就没有策划筹建的经验，所做的调查很难全面反映市场实际情况，给出的策划意见缺少专业指导价值。
无论策划工作是由公司还是个人承担， 其结果应该是出具完整、可信、可行的《水疗SPA会所项目策划书》和《规划设计指引书》，在书中应该有明确的市场需求、市场定位、风格建议、运营模式等内容。除此之外，还要综合考虑设施设备的标准、政府相关的法律法规、项目所在地区的风俗文化、竞争对手的情况等多方面因素。其中，对设施设备及其功能要求，这些理论数据是后面设计工作的基础和指导原则。
《水疗会所SPA项目策划书》基本内容:
0 M: g2 q4 W4 m/ m* Q, o1、项目经营环境调查及分析
2、项目地段情况分析
+ X+ @& R7 u+ C% r7 w# C+ e8 n3、项目市场定位分析及功能规划
4、项目经营管理模式规划
6 F9 M6 ?* Y! S. P0 B) z5、项目营销及宣传推广建议
! T  l' F+ I- n2 e2 Y6、项目建设财务分析
& _0 \. ~/ D* g6 x$ v0 L7、项目建设及经营风险分析
- V' e- f! H  J- L. S6 r0 w8、项目建设可行性论证结论
3 x5 f0 L/ i* l3 B* K$ q% @1 r9、策划管理公司建议
《规划设计指引书》基本内容：
  A  c( K/ y  H4 `5 S1、客源定位与设计风格定位
2、概念设计指引
3、平面规划设计指引
5 t: z2 F% H* V/ t4、装饰风格设计建议
5 t* c  {0 I4 N# W: P5、设备系统设计指引
3 b  b  a  y- w2 q, j6、管理使用要求
7、后勤系统设计

5 r& b2 P* s' ]# F" W+ P  X- q二、专业设计
设计的核心在设计师本身，在策划专业没有诞生之前的投资者，往往唯一可以依靠的就是设计师，设计师实际上完全承担了策划师的工作。设计界有一句名言：“好的设计师首先就应该是一个合格的策划师”。他必须了解行业发展动态，熟悉行业内各专业特性，对经营管理也有一定程度的认知，这样的设计才不会照猫画虎、闭门造车。
设计本身可以分为建筑设计和装饰设计两部分，为了水疗会所专门建造一个独立的建筑，当然是最好的选择，这样可以根据《水疗会所项目策划书》的结论，将所有预设目标融入建筑设计之中，在最初的平面规划中体现既定的营销策略，在这一阶段基本达成空间的合理分配，室内装饰设计在这基础上深入细化即可，这样最大限度地减少了工程中的改造导致的巨大投资浪费。
但是一般情况下，大多数水疗会所项目是利用已经成型建筑，再通过室内设计进行二次空间布局设计，在空间分割上实现《水疗会所项目策划书》中预设的各个目标。不仅如此，一个项目内部的经营能力预测必须和内部的功能划分、数量、比例、顺次、创新产品的引入等紧密的结合起来。
目前新一代大型一站式休闲娱乐水会项目，在经营规划中已经将酒店经营内容、KTV娱乐内容、专业美容、运动健身、水会项目经营、专业餐饮等经营模式糅合在了一起，可以做到吃喝玩乐“无所不有，无所不包”。所以内部流程的规划是和经营定位息息相关的，同时营销体系中的开放运营部分与会员运营部分的有机结合又相对独立、穿插带动，也需要提前综合考虑。这就更加考验了设计师对空间的驾驭能力，如果没有长期水疗设计经验积累，没有丰富的生活阅历，面对一个复杂程度远远超出一般商业项目的水疗设计，设计师束手无策，或者盲目顺从投资者意见也就是在所难免的了。
/ Z7 }0 j  V# q0 j8 C关于设计风格问题，很多投资者十分困扰，究竟是欧式中式好，还是日式泰式好？其实一个成功的水疗SPA会所，带给顾客的体验必须满足包括视觉、听觉、嗅觉、触觉、味觉五种人类感官的需要，因此，在室内设计中首先就要考虑如何满足这五种人类的感官需要。确定一个主题之后，所有的细节设计都要始终和主题风格的要求保持一致，为客人营造一种远离尘嚣、独享呵护和舒适以及放松安逸的氛围。只要达到这个目的，风格实际上已经不是一个十分重要的问题了。可以说无论是欧罗巴的奢华，还是中华文明的庄重，无论是东亚的清新，还是南美的热烈，都可以打造出一个成功的水疗会所。
除了建筑装饰设计外，水疗会所设计还包含水疗设备、暖通空调、消防、厨房设备、场内导视等专业设计工作。

三、工程施工管理
( f, \' R0 K( d1 W2 r+ V" p$ q. A由于一些投资者工程管理意识淡漠，国内很多项目甚至还在沿用大包干形式，即谁施工谁管理，根本没有建立科学的监理制度，少数施工单位为达到利润最大化，乘机偷工减料、乱改设计，导致工程进度、项目整体品质、施工质量失去控制，最终投资方苦不堪言。
参考西方民主政体的“三权分立”，可以最大限度保证法治而避免人治，相互监督的机制下减少了贪污腐败的发生。在工程上的设计、监理、施工“三权分立”也是确保工程顺利进行的法宝。监理工作是工程施工阶段非常关键的一项，由于水疗项目的特殊性，一般的工程监理公司很难具备针对水疗专业的合格监理人才，所以室内装饰工程阶段，目前基本上都是由投资方自行组建工程管理班子—工程部，隶属于筹建管理班子。工程部由水疗施工管理经验丰富的工程管理人员组成，首先对设计成果进行审核接受，其次对施工单位指导监督，负责工程竣工验收。
以室内设计为主的各专业公司完成设计后，由工程部负责消防及建设主管部门报建，同时审核图纸工程量的内容和数量，收集现行定额标准、取费标准，进行市场调研，掌握材料市场价格及政策性调价文件。根据设计成果进行公开招标。施工招标程序一般按以下步骤进行：
1、建设工程项目报建；
2、审查施工单位资质；
, C1 b+ O/ v* ?  [6 s3、招标单位申请-资格预审文件；
' p" e9 J8 k8 I: I- d' R  w4、招标文件的编制和送审；
1 f  ^1 Y& N9 \+ F. J% T5、刊登资格预审通告、招标通告-资格预审、确定投标人-发放领取招标文件；
6、组织勘察现场-招标预备会解答疑问-工程标底的编制与送审；
' U4 w& g0 o5 u. N1 S! b7、投标文件的接收；
8、开标-评标-定标；
9、合同签订。
4 e, C& c0 e8 B各专业施工单位进场后，均需制定施工及材料采购计划，由设计公司设计配合，工程部指导监督，按照计划及施工程序安排各工种进场施工，并协调各施工单位现场工作安排，按照工程进度及合同批准支付工程进度款，确保工程顺利进行。
) z- Y: A2 M& o# d+ ?# Y( {工程完工以后，应按照相关规定，在包括政府指定机构（消防、环保、卫生等部门）参与下，由投资企业与施工单位共同进行项目的竣工验收。如果工程没有达到规定标准，则必须按照专业规范进行整改直至合格。项目验收合格，方可交付使用。

四、经营管理团队
4 v+ O- o& c& T7 \) M+ T/ V经营管理班子组建最早可以上朔到项目策划阶段，从策划管理公司委派管理团队，或者投资商直接聘请管理人员担负策划工作开始计算。一般前期只是总经理带营销、营运、工程部门负责人构成筹建架构，然后根据项目进展情况适时增加人员配置。
筹备期管理班子具体工作内容：
1、筹建计划编排
$ n' P% q" _3 @/ C' n5 @1 E& C% {2、配合设计公司针对功能布局设计进行优化
8 I1 j/ O5 N+ T4 J# Y/ f$ j3、配合设备供应商进行设备系统方案优化
' g9 R" r% O% s: S4 Q4、节能方案优化
5、用品方案优化
) Z7 r! d, O% o4 q4 a6、工程监管和验收把关
7、技师与技工的招募
/ u7 O- ]* ^' S9 _; t6 ]" r; h( s8、人力资源建立
0 |& N$ R2 x  K* \6 G" s9、企业文化与管理体系建立
+ A( j+ _3 d5 V+ a  Z( z# ~) c$ o10、采购计划、订货合同
' Y/ g7 W, ?. h& g7 P7 ?8 ?11、招聘与培训
* g* m# _3 s0 T: B12、制定《会所质量管理手册》并落实运用
# i: z% |# \* v1 F3 F13、市场推广计划和实施
14、开业活动策划
, v8 w& l+ S- w* _工程验收合格后，正式交付使用，便进入了正式运营阶段，项目筹备期结束。

深入浅出，豁然开朗，仔细研究